熊本県合志市御代志字小池８１７番４０(御代志駅・熊本高専前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,100円

2017年01月01日に行った熊本県合志市御代志字小池８１７番４０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,100円/㎡としました。

熊本県合志市御代志字小池８１７番４０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県合志市御代志字小池８１７番４０
住居表示 
価格23,100円/㎡
交通施設、距離御代志、1,700m
地積213㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東5.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

青木充信氏による調査レポート

不動産鑑定士青木充信
価格23,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域の属する行政区（小池）は直近3年間でみると、人口は微減、世帯数は微増傾向で推移している。周辺の震災被害は相対的に軽微。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の閑静な住宅地域である。当面現在の居住環境を維持しつつも、地価はやや弱含み傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、合志市内をはじめとする熊本都市圏の住宅地域。需要者の中心は自己の居住を目的とした個人である。画地規模との関連で総額ベースでの値頃感も徐々に出てきているものの、現在、新規宅地開発が最も活発化している御代志駅北西側エリアからやや離れた地点に位置し、相対的な市場競争力がやや劣ること等から、当面地価は底を窺いつつもやや弱含みで推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は、土地は概ね500万円前後と判断される。
一般的要因合志市の人口は増加傾向にあり、平成28年12月時点で対前年増加率は県下第1位。不動産取引件数も平成28年7∼9月期は概ね例年並みに回復。

松嶋忍氏による調査レポート

不動産鑑定士松嶋忍
価格23,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧西合志町のやや郊外部に位置する調整区域内の住宅地域である。周辺地域の宅地開発等の影響をうけ、既成住宅地域の需要はやや低迷傾向にある。
地域要因の将来予測幹線道路背後の市街化調整区域内の既成住宅地域である。周辺の集落内開発区域での宅地開発は活発であるが、やや供給過剰感もあり、既成住宅地域の需要はやや低迷傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧西合志町を中心とした市街化調整区域内の一般住宅地域である。需要者は、当市及びその周辺の市町に居住する1次取得者が大半を占めると推定される。周辺地域の集落内開発区域における宅地開発等の影響を受け、既存住宅地域の需要は弱含みである。価格については、土地は500万円程度・新築の戸建物件は2，000万円程度の物件が需要の中心を占める。
一般的要因隣接する政令都市熊本市のベッドタウンとしての機能を持つ農業と工業の共存する市である。人口も増加傾向にあり宅地開発も活発に行われている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8995116
北緯 130度7583673

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県菊池郡西合志町大字野々島字花園５１６１番１熊本県菊池郡西合志町御代志字輪渕２００９番１熊本県菊池郡合志町幾久富字山下１６１９番１外熊本県合志市御代志字小池８１７番４０熊本県合志市御代志字輪渕２００９番１

参考：近隣駅の地価相場

御代志駅(地価相場 47,300円/㎡)熊本高専前駅(地価相場 41,750円/㎡)黒石駅(地価相場 45,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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