熊本県熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２(三ツ石駅・黒石駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,500円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 37,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 黒石、2,400m |
| 地積 | 196㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
菊川耕思氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 菊川耕思 |
|---|---|
| 価格 | 37,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 近隣地域における標準的画地であり、代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、特筆すべき優劣はない。 |
| 地域要因 | 土地価格が比較的安い地域であるものの、生活上の利便性等がやや劣ること等から土地需要は低迷しており、地価は概ね横這い傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、熊本市北部郊外に存する一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。地域内に土地需要を増加させる格別の変動要因はなく、土地価格は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、梶尾町の住宅地域を中心に熊本市北部の住宅地域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む熊本市の勤労者世帯層等が中心である。熊本市北部郊外に存する利便性がやや劣る住宅地域であること等から、近隣地域等への土地需要は低迷しており、取引規模・総額にもバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。なお、土地総額で1500万円、新築戸建で3000万円を超える物件への需要は少ない。 |
| 一般的要因 | 熊本市北区における熊本地震による影響は総じて比較的少なく、地勢や街路条件の劣る地域等を除き、相応な土地需要が存する。 |
藤井貞人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤井貞人 |
|---|---|
| 価格 | 37,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。 |
| 地域要因 | 近隣地域及び周辺では需給ギャップも概ね解消しつつあり、新規宅地供給も活発化し取引も多い。地価は概ね横ばい圏内で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に格別の変動はないが、低金利や地価の値頃感等により、緩やかながら宅地需要の回復が見込まれる。これに伴い、地価は当面横ばい圏内で安定的に推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として熊本市北部の住宅地域である。典型的需要者は熊本都市圏に居住する自己利用目的の第一次取得者と思量する。熊本都市圏北部地域は宅地供給過剰等の影響から全般的に地価は弱含みであったが、低金利や値ごろ感等もあり、このところ概ね横這い圏内で推移している。土地は60坪程度で700∼800万円前後が取引の中心と見込まれる。近年は総額を抑えた小規模画地の分譲も多く見られる。 |
| 一般的要因 | 大胆な金融緩和や景気喚起策のほか震災に対する公共投資、復興需要の顕在化等により、県内景気は回復基調にあり不動産需要は堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度8733056 北緯 130度7258311 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
三ツ石駅(地価相場 45,500円/㎡)黒石駅(地価相場 45,500円/㎡)須屋駅(地価相場 47,350円/㎡)熊本高専前駅(地価相場 41,750円/㎡)新須屋駅(地価相場 49,100円/㎡)御代志駅(地価相場 47,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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