地域要因

大規模SC等への顧客流失が認められるものの、一般的要因やマンション用地需要等に支えられ、地価の上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の取引市場で成立した価格を基に求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、当該地域が旧来からの近隣商業地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められたものと判断する。以上から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通利便性に優れる住宅地域であるため、個人投資家向けの投資用アパート用地としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界のある低層アパートの建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立地条件が良好なことからマンション用地としての需要が旺盛で、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

流通業務施設、共同住宅、戸建住宅等が混在する地域であるが、最寄駅の接近性等生活利便性に良好なことから周辺では共同住宅の建設が多く見られるようになり、地価水準は上昇基調にある。

価格決定の理由

比準価格は、市場性に着目して試算したものであり、取引の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、収益性に着目して求めた価格であるが、算定過程で想定の要素を含み、地価水準に見合うだけの賃料を徴収することが難しくやや低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡空港、博多港、都市高速道路等への交通利便性が比較的良好な地域であり、土地需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

流通倉庫、工場、営業所等が見られる地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域は、中小規模の事業所や倉庫を中心に、住宅が混在する地域であり、画地条件や需要者の属性等の如何によって取引価格の水準は異なるが、自用目的での取引が大半を占めている。以上により、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事務所、共同住宅の需要が見込まれ、建物の高層化も進展しつつある。賃貸マンション素地の需要を背景に高値取引も散見され、地価は上昇傾向にある

地域要因の将来予測

県庁に隣接することから事務所、共同住宅の需要が見込まれ、建物の高層化も進展しつつある。地価は今後とも上昇傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は、想定建物、賃料水準、還元利回り等、各種の判断要素が介在し、それらの把握には困難も伴い、相対的に説得力、規範性にやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を従に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 低金利を背景に博多駅周辺の投資目的の取引需要は旺盛で、供給不足もあり強含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、近時の博多駅周辺の活発化する取引を反映した実証的なものであり、説得力が高い。収益価格は、店舗兼事務所ビルを想定したが、空室率や利回りの見通しに関しては投資家ごとに様々な判断がありうる中での予測値であり、その信頼性は比準価格よりやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、さらに代表標準地から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

博多駅一帯の発展的動向の影響を受け需要は強含み。加えて、将来の地下鉄新駅開設に対する期待感から需要が強く、地価は上昇基調を維持している。

地域要因の将来予測

博多駅一帯の再開発による発展的動向の影響と、福岡市中心部における投資ファンドを中心とする需要増により地価動向は過熱気味といえる。将来、近くで地下鉄新駅が開設予定で、新たな投資先として期待されている。

価格決定の理由

博多駅周辺のビジネス街に所在するため、店舗付事務所ビルを想定した賃貸収支により収益価格を試算したが、賃貸市場の動向から賃料の変動率を保守的に想定したことから、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、博多駅周辺の発展的動向を敏感に反映した取引事例により試算した比準価格の方に説得力があるものと判断して、比準価格を重視して、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新博多駅ビルの業績好調、博多駅中央街再開発ビルの開業間近と相俟って、宿泊特化型ホテル等の投資向け不動産への投資意欲は活況を呈している。

地域要因の将来予測

新博多駅ビルの好業績に加え、博多駅中央街再開発のKITTE博多、JRJP新博多ビル等の開業間近で、博多駅周辺は宿泊特化型のホテル等への投資需要が活発化し、地価は上昇傾向を持続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いため規範性はやや劣る。以上から、近時の需給が逼迫した地域の地価動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

呉服町エリアは、博多駅及び天神駅へのアクセスが良好であることから単身者向けの賃貸マンション供給が活発化している。

地域要因の将来予測

事務所ビルが多い大博通り沿いに位置するが、生活利便性が高い立地のため高層共同住宅地としての色彩を帯びつつある。背後地域で共同住宅の建設が活発化しており、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅ビルの建築を想定して求めたものであるが、賃料設定等の収支項目や建築工事費等の想定要素が多数含まれ、相対的な信頼性はやや劣る。一方、比準価格は、博多区の商業地の取引事例に基づき査定しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR博多駅を中心に、外延的に広がるビジネス地区においても、繁華性の高まりから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算値間に開差が生じたため、調整して鑑定評価額を決定する。比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、賃料の遅行性により、地価の回復が賃料に反映されておらず、やや低位に求められた。また、収益価格には多くの想定要素も含まれることからやや説得力に欠けると判断した。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。