地域要因

市街化調整区域内の住宅地は特に岡田校区での人気が高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域は戸建住宅等の存在する地域であり、同じ市街化調整区域内での住宅地の事例を採用した。各採用事例は適切に補・修正がなされており、比準価格は市場を反映していると言える。規模等の観点から収益物件としての適正が乏しく収益価格は求められなかった。したがって比準価格を採用し、代表標準地価格とのバランス、市場動向を考慮した前年価格からの変動率を比較検討し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として熟成しており、今後も現況の居住環境を維持するものと予測する。地域への住宅地需要は底堅く、地価は当面横這いから微減傾向と予測する。

価格決定の理由

一部にハイツ等小型の収益物件も見られるが、戸建住宅利用が大勢であり、自己使用目的での取引が支配的である。また、低層戸建住宅を中心とした地域に存し、収益物件の想定が非現実的なため、収益価格は試算しなかった。本件は代表標準地との検討を踏まえ、実証性に優る事例資料を基に試算された比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去1年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模開発分譲が多く見られる地域であり、宅地供給量過多の影響を受け、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、松山市南西部の住宅地域であり、今後も現在と同様の居住環境が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺はアパート等も見受けられるが、戸建住宅が多く自用目的の取引が中心である。また、標準地は規模が小さい為、収益還元法を適用することが出来なかった。よって妥当性を有する比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことを再検討し、周辺の地価公示価格、代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

町役場を中心に北部地区の住宅地としての人気は高まっているが、利便性のやや劣る南部地区への不動産需要は減退している。

地域要因の将来予測

地域は南部住宅地域であり、一般住宅、農家住宅が混在している。今後とも同様の戸建住宅地域としての推移と予測する。地価は北部住宅地域と比べやや人気が低いことから、やや下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い地域であるが、戸建住宅の賃貸は投資採算性が低く、また対象標準地の画地規模等では共同住宅の建築想定も非現実的であることから収益性は試算できなかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地との価格牽連性が高い取引事例から適正に試算されたもので、市場価値を適切に反映している。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型SC「エミフル松前」の影響は大きく、新たな商業施設の出店意欲は減退している。

地域要因の将来予測

県道沿いの商業地域であり、背後は標準住宅地域として熟成している。大規模商業施設「エミフル松前」との競合はあるが、近隣商業地域としての特性を維持しながら推移するものと考えられる。

価格決定の理由

類似性を有する商業地取引が乏しい中で4事例より比準価格を検討した。商業地の取引が極端に少ない中、事例の選択がやや困難であるが適切に試算されていると判断した。収益価格は自用地が主体で試算できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡、背後住宅地価格とのバランス、市場性を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

町役場を中心に北部地区の住宅地としての人気は高まっているが、利便性のやや劣る南部地区への不動産需要は減退している。

地域要因の将来予測

地域は松前町の中心部に近い住宅地域であり、利便性の高い戸建住宅地として熟成している。今後も同様の状態で推移すると予測する。地価はしばらく横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格を採用して価格決定した。比準価格は類似性、規範性の高い事例からの価格を中心に決定しており市場性を反映した適切な価格が求められた。戸建住宅地域であり収益性より居住の快適性を重視することから収益還元法は適用できなかった。したがって、市場動向に留意しながら、周辺の標準地とのバランス、前年公示価格、基準地価格の変動率等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「地域要因」としての特段の変動はないが、西方の県道は拡幅予定で用地買収中である。

地域要因の将来予測

西部の戸建住宅地域であり、利用用途は現状のままで推移すると考えられる。地価については引き続き下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格により価格決定した。地域は、市西部の中規模一般住宅が多い新興住宅地域であるが、比準価格は近隣地域及び周囲の規範性を有する類似事例を採用し、特性に応じた検討の後、信頼性の高い事例よりの価格で決定しており妥当性が高い。収益価格は規模等を考慮すると限界があり求めることが出来なかった。よって、市場動向を検討して前年価格よりの変動率及び代表標準地との均衡検討を経て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良い住宅地として需要は底堅い地域である。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地域として熟成した地域であり、今後も同様の住環境を推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域における土地の取引は、大半が自用目的であり、賃貸物件は少ない。また標準的規模が小さく、共同住宅を想定するには若干の無理が生ずる為、収益価格が試算出来なかった。よって、豊富な取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格からの変動率及び、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。