愛媛県伊予郡松前町大字北黒田字美居７０１番５外(松前駅・古泉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


59,300円

2017年01月01日に行った愛媛県伊予郡松前町大字北黒田字美居７０１番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,300円/㎡としました。

愛媛県伊予郡松前町大字北黒田字美居７０１番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県伊予郡松前町大字北黒田字美居７０１番５外
住居表示 
価格59,300円/㎡
交通施設、距離地蔵町、300m
地積331㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙月新介氏による調査レポート

不動産鑑定士髙月新介
価格59,300円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅地域として熟成しており、今後も現況の居住環境を維持するものと予測する。地域への住宅地需要は底堅く、地価は当面横這いから微減傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は松前町中心部とその周辺の一般住宅地域を中心とした圏域。需要者は町内一次取得者を中心に、町外からの転入者も認められる。付近は町中心部に近い利便立地であり、一般住宅地域として熟成している。地価は横這いから微減傾向の推移であり、土地価格は坪20万円前後、建物込の新築物件は2000万円台後半が中心的な流通価格帯である。
一般的要因需要は依然底堅いが、分譲規模調整による単価維持や流通性鈍化物件も認められる。

亀田武志氏による調査レポート

不動産鑑定士亀田武志
価格59,300円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因町役場を中心に北部地区の住宅地としての人気は高まっているが、利便性のやや劣る南部地区への不動産需要は減退している。
地域要因の将来予測地域は南部住宅地域であり、一般住宅、農家住宅が混在している。今後とも同様の戸建住宅地域としての推移と予測する。地価は北部住宅地域と比べやや人気が低いことから、やや下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、松前町内の南部、西部及びその周辺の標準住宅地域と判定する。需要者は圏域内に居住する一次取得者層が中心であるが、隣接する県都松山市からの流入者もみられる。需要の中心となる土地は20万円／坪程度で、新築戸建分譲は総額2，500万円程度である。
一般的要因地方経済は本格的な景気の回復に至っておらず、一部に弱い動きが見られ足踏み感がでてきた。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度7874398
北緯 132度7113752

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松前駅(地価相場 60,000円/㎡)古泉駅(地価相場 63,800円/㎡)地蔵町駅(地価相場 60,000円/㎡)岡田駅(地価相場 61,900円/㎡)新川駅(地価相場 63,800円/㎡)伊予横田駅(地価相場 61,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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