愛媛県伊予市下吾川字北西原２０２５番２６(新川駅・鳥ノ木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,500円

2017年01月01日に行った愛媛県伊予市下吾川字北西原２０２５番２６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,500円/㎡としました。

愛媛県伊予市下吾川字北西原２０２５番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県伊予市下吾川字北西原２０２５番２６
住居表示 
価格57,500円/㎡
交通施設、距離新川、470m
地積175㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多く見られる住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清田明弘氏による調査レポート

不動産鑑定士清田明弘
価格57,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動は見受けられない。地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、旧伊予市北部郊外に位置する住宅地域であり、今後も現在と同様の居住環境が維持されるものと予測する。
市場の特性同一需給圏を旧伊予市の住宅地域とした。需要者の中心は、伊予市内に居住する30∼40代の一次取得者層で、一部市外からの需要者も認められる。当該地域周辺では小規模の宅地開発が見受けられるが、人気の松前町エリアに近い立地条件の為、松前町との格差は拡大傾向にあり需要は弱含みである。市場での需要の中心となる土地の価格帯は、1，000万円∼1，100万円程度である。
一般的要因地方経済は回復基調とは言い難く、依然として土地の需要は弱含みであり、隣接する松前町との地域格差が認められる。

阿部弘治氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部弘治
価格57,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。東側道路に接面しており、日照等がやや優る。
地域要因地域要因に特段の変動は認められないが、地価は依然として下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は伊予市北端部郊外に位置する戸建住宅が多い住宅地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧伊予市一円の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は圏域内に居住する30∼40代の一次取得者層であるが、圏域外からの需要者も認められる。新築の戸建物件は2，500万円前後が需要の中心となっている。当該地域は隣接する松前町との町境付近に所在するが、底堅い需要を有する松前町との格差は拡大傾向にあり、地価は弱含みで推移している。
一般的要因伊予市の人口は減少傾向が続いている。隣接する松前町との住宅地としての競争力の格差が拡大傾向にあり、住宅地の需要は依然として脆弱である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度7683532
北緯 132度7131504

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新川駅(地価相場 63,800円/㎡)鳥ノ木駅(地価相場 57,500円/㎡)郡中駅(地価相場 60,650円/㎡)地蔵町駅(地価相場 60,000円/㎡)伊予市駅(地価相場 60,650円/㎡)伊予横田駅(地価相場 61,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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