愛媛県松山市高岡町７１２番１０(西衣山駅・余戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
74,100円
2017年01月01日に行った愛媛県松山市高岡町７１２番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛媛県松山市高岡町７１２番１０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 74,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 松山、4,300m |
| 地積 | 148㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岡田浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡田浩 |
|---|---|
| 価格 | 74,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 東道路接面によりやや優る。 |
| 地域要因 | 地域要因に特別な変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域は市西部の低層住宅地域であり、戸建住宅等が多く住宅地域として熟成している。今後も現状と同様の利用状況で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏で代替性が強いのは、市西部の高岡町、北斎院町、南斎院町等の住宅地域一円。需要者の中心は1次取得者等で年齢層はまちまちである。需要の中心は画地規模によるが土地価格は1，000∼1，200万円前後で、新築の戸建住宅は総額2，500万円前後が標準的価格帯である。供給は中小規模画地主体で既存住宅、業者分譲住宅であるが取引等の動きはやや低迷気味である。 |
| 一般的要因 | 松山市住宅地地価は、地域別に上昇、下げ止まり、下落縮小傾向、依然下落基調といった多様化の中にあって、全体的には若干の縮小傾向にある。 |
亀田武志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 亀田武志 |
|---|---|
| 価格 | 73,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 東道路で日照等の環境面でやや優る。 |
| 地域要因 | 道路整備による利便性向上で人気の南部地区と比べ、やや人気薄で宅地需要は減退したままである。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は松山市西部郊外に位置する住宅地域で、一般住宅が多い状況であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松山市西部の標準住宅地域一円。需要者は松山市に居住する30∼40歳代の一次取得者層が中心で一部松山市外からの需要者も見られる。周辺地域は街路の整備がやや立ち遅れており、松山市郊外住宅地域の中ではやや人気の低い地域である。土地需要の中心は規模40∼50坪程度、単価25万円／坪前後である。新築の戸建物件は総額2，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 県内経済は引き続き雇用環境は良好であるが、生産、個人消費など一部に弱い動きもあり、足踏み状態にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8337234 北緯 132度7204488 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西衣山駅(地価相場 76,250円/㎡)余戸駅(地価相場 74,700円/㎡)山西駅(地価相場 84,200円/㎡)土居田駅(地価相場 90,800円/㎡)鎌田駅(地価相場 77,450円/㎡)松山駅(地価相場 96,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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