愛媛県松山市土居田町７３７番５(土居田駅・余戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


96,400円

2017年01月01日に行った愛媛県松山市土居田町７３７番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,400円/㎡としました。

愛媛県松山市土居田町７３７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県松山市土居田町７３７番５
住居表示 
価格96,400円/㎡
交通施設、距離土居田、520m
地積156㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

阿部弘治氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部弘治
価格96,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性の良い住宅地として需要は底堅い地域である。地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地域として熟成した地域であり、今後も同様の住環境を推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、松山市南西部に位置する住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者は松山市に居住する30∼40歳代を中心に一次取得者層が形成される。当該地域周辺は松山市駅から延びる郊外電車が有り、利便性は比較的良好である。需要の中心としては土地約50坪前後で32万円／坪前後である。新築の戸建住宅の総額は概ね3，000万円程度である。
一般的要因松山市の人口はほぼ横ばい傾向で推移している。景気は回復基調にあるものの、不動産取引は総体的に低調で、取引価格水準はやや弱含みである。

富久保哲也氏による調査レポート

不動産鑑定士富久保哲也
価格96,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特筆すべき変動はない。松山市中心部に通勤等が便利な地域に位置している。地価は横這いで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は松山市南西部に位置する住宅地域で、格別の変動要因はなく今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地価は横這い傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は松山市南西部のうち、伊予鉄道郡中線沿いの土居田町及びその周辺の住宅地域一円。需要者は松山市に居住する30∼40代の一次取得者層が中心である。近隣地域周辺は松山市中心部に通勤通学等に便利な地域である。また街区が整然とした地域であり、比較的人気が高い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで1500万円程度。新築の戸建住宅は3，000万円程度である。
一般的要因住宅地の地価は一部で上昇及び横ばい基調であるが、郊外部等利便性及び快適性の劣る地域では依然として下落基調。地価の二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8248973
北緯 132度7405471

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

土居田駅(地価相場 90,800円/㎡)余戸駅(地価相場 74,700円/㎡)土橋駅(地価相場 104,200円/㎡)市坪駅(地価相場 96,400円/㎡)松山駅(地価相場 96,400円/㎡)鎌田駅(地価相場 77,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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