愛媛県伊予郡松前町大字西高柳字石楠１３１番２(岡田駅・鎌田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


59,300円

2017年01月01日に行った愛媛県伊予郡松前町大字西高柳字石楠１３１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,300円/㎡としました。

愛媛県伊予郡松前町大字西高柳字石楠１３１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県伊予郡松前町大字西高柳字石楠１３１番２
住居表示 
価格59,300円/㎡
交通施設、距離岡田、500m
地積164㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況東5.7m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

亀田武志氏による調査レポート

不動産鑑定士亀田武志
価格59,500円/㎡
個別的要因東道路で日照、通風等居住の快適性がやや優る。
地域要因市街化調整区域内の住宅地は特に岡田校区での人気が高い。
市場の特性同一需給圏は松前町の市街化調整区域内住宅地域一円である。需要者は町内の一次取得者層が中心であるが、松山市等の圏外への需要者も存在する。松山市に近く潜在需要は高い。需要価格は50坪程度の土地で、1，000万円前後が中心である。市街化調整区域という制約から類似供給自体少なく、農家住宅跡地等の広画地での分譲地は市場を異にし高額の取引となっている。
一般的要因県内経済は生産活動、住宅着工や個人消費など一部に弱さが残り、雇用情勢は好調であるが、全体的に足踏み感が見られる。

髙月新介氏による調査レポート

不動産鑑定士髙月新介
価格59,300円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。
市場の特性同一需給圏は松前町市街地周辺の市街化調整区域内住宅地域を中心とした圏域。需要者は町内一次取得者を中心に、町外からの転入者も認められる。付近は市街化調整区域であり、分譲、流通物件は限定的であるが、県都松山市に近い立地特性から、需要は比較的堅調である。単価水準は坪15万円∼25万円程度と立地環境等でバラつきが認められる。建物込の新築物件は2000万円台後半が中心的な流通価格帯である。
一般的要因松山圏域の郊外地域として需要が期待され、市街化区域も狭いことから、市街化調整区域でもミニ開発が散見される。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8056518
北緯 132度7215986

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛媛県伊予郡松前町大字昌農内字拂川６６９番２愛媛県松山市小栗６丁目２０２番５愛媛県松山市西垣生町７５０番２愛媛県松山市余戸町３２１番愛媛県松山市余戸東１丁目３７８番４愛媛県松山市久保田町５９番５愛媛県松山市余戸西６丁目１８４０番５愛媛県松山市久保田町５９番５

参考：近隣駅の地価相場

岡田駅(地価相場 61,900円/㎡)鎌田駅(地価相場 77,450円/㎡)古泉駅(地価相場 63,800円/㎡)余戸駅(地価相場 74,700円/㎡)市坪駅(地価相場 96,400円/㎡)松前駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード