愛媛県伊予郡松前町大字筒井字南内開３４８番４(松前駅・地蔵町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


88,100円

2017年01月01日に行った愛媛県伊予郡松前町大字筒井字南内開３４８番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を88,100円/㎡としました。

愛媛県伊予郡松前町大字筒井字南内開３４８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県伊予郡松前町大字筒井字南内開３４８番４
住居表示 
価格88,100円/㎡
交通施設、距離松前、450m
地積330㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅、事業所等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況東10.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

亀田武志氏による調査レポート

不動産鑑定士亀田武志
価格88,800円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因大型SC「エミフル松前」の影響は大きく、新たな商業施設の出店意欲は減退している。
地域要因の将来予測県道沿いの商業地域であり、背後は標準住宅地域として熟成している。大規模商業施設「エミフル松前」との競合はあるが、近隣商業地域としての特性を維持しながら推移するものと考えられる。
市場の特性同一需給圏は松前町の商業地域、混在地域である。需要者は町内居住者事業主等が主体である。県道沿いに店舗が立地する近隣商業地域であり、優良な背後地を有している。大規模商業施設との競合はあるが近隣商業地域としての特性を生かしている。市場は硬直的であるが土地価格坪25万から30万円程度であり、規模は業種、業態により広狭が認められる。
一般的要因県内経済は引き続き雇用環境は良好であるが、生産、個人消費など一部に弱い動きもあり、足踏み状態にある。

髙月新介氏による調査レポート

不動産鑑定士髙月新介
価格87,300円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動はない。
地域要因同一街路沿いの南方近傍地域でコンビニの新規出店が見られた。背後住宅地域での需要は依然底堅い。
地域要因の将来予測県道沿いの商業地域であり、背後に住宅地域も広く展開しているが、郊外型大型商業施設「エミフル」との競合等で現時点では需要に乏しい状態が続いており、地価は当面微減傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は松前町の商業地域、混在地域を中心とした圏域。需要者は松前町在住者や事業者を中心に一部町外の事業者も認められる。松山市と伊予市を結ぶ生活幹線沿い地域であり、背後は一般住宅地域が広がるが、町内に存在する郊外型大型商業施設「エミフル」との競合等から土地需要は活性を欠く。当該地域の需要の中心となる価格帯は土地単価で認識される傾向が強く、概ね坪25万∼30万円程度の水準と把握される。
一般的要因郊外型大型商業施設「エミフル」の集客効果は依然強く、周辺商業地域はその煽りから需要は低調、もしくは潜在化状態が久しい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度785626
北緯 132度7064063

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松前駅(地価相場 60,000円/㎡)地蔵町駅(地価相場 60,000円/㎡)古泉駅(地価相場 63,800円/㎡)新川駅(地価相場 63,800円/㎡)岡田駅(地価相場 61,900円/㎡)伊予横田駅(地価相場 61,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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