愛媛県松山市西垣生町３９７番３２(岡田駅・古泉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
60,000円
2017年01月01日に行った愛媛県松山市西垣生町３９７番３２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛媛県松山市西垣生町３９７番３２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 60,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鎌田、2,600m |
| 地積 | 140㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
清田明弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清田明弘 |
|---|---|
| 価格 | 60,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小規模開発分譲が多く見られる地域であり、宅地供給量過多の影響を受け、地価はやや下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、松山市南西部の住宅地域であり、今後も現在と同様の居住環境が維持されるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏を松山市南西部郊外の住宅地域とした。需要者の中心は松山市に居住する30∼40代の一次取得者層である。交通接近条件がやや劣り、周辺では小規模の宅地開発が見られるものの、松山市の東部郊外、南部郊外等の類似する住宅地域と比較して価格水準は低い。市場での需要の中心となる土地の価格帯は、850万円程度である。 |
| 一般的要因 | 松山市の経済は、緩やかな回復基調にあり、地価も中心部に近い住環境が良好な地域では、横這いや上昇傾向が見られるが、郊外部では弱含みである。 |
亀田武志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 亀田武志 |
|---|---|
| 価格 | 59,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 東道路で日照・通風等居住の快適性がやや優れ、選好性も根強い。 |
| 地域要因 | 松山外環状への期待感はあるものの、利便性が劣り、やや人気薄となり建売住宅の売れ行き等も低迷したままである。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は松山市南西部に位置し、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しつつあり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は垣生地区を中心とする松山市南西部の郊外住宅地域の一円。需要者の中心は松山市に居住する30∼40歳代の一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者も見られる。駅から遠く交通利便性は劣るが、割安感から分譲事例も比較的多いものの、建売等の売れ行きはやや不調となっている。需要の中心は、土地は150㎡程度で900万円、新築の戸建物件は総額2，300万円程度である。 |
| 一般的要因 | 地方経済は本格的な景気の回復に至っておらず、一部に弱い動きが見られ足踏み感がでてきた。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,畑 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8091705 北緯 132度7080808 |
参考：該当物件周辺マップ
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愛媛県伊予郡松前町大字昌農内字拂川６６９番２愛媛県伊予郡松前町大字浜字仁右衛門１１４０番８愛媛県松山市西垣生町７５０番２愛媛県松山市馬木町８１９番１外愛媛県松山市西垣生町１８００番２外愛媛県松山市久保田町５９番５愛媛県松山市余戸西６丁目１８４０番５愛媛県松山市久保田町５９番５
参考：近隣駅の地価相場
岡田駅(地価相場 61,900円/㎡)古泉駅(地価相場 63,800円/㎡)鎌田駅(地価相場 77,450円/㎡)余戸駅(地価相場 74,700円/㎡)松前駅(地価相場 60,000円/㎡)地蔵町駅(地価相場 60,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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