愛媛県伊予市下三谷字中小路１４３１番４(鳥ノ木駅・伊予横田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,500円

2017年01月01日に行った愛媛県伊予市下三谷字中小路１４３１番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,500円/㎡としました。

愛媛県伊予市下三谷字中小路１４３１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県伊予市下三谷字中小路１４３１番４
住居表示 
価格34,500円/㎡
交通施設、距離伊予横田、900m
地積501㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況東5.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

阿部弘治氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部弘治
価格34,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。東側道路に接面しており、日照等がやや優る。
地域要因地域要因に特段の変動は認められないが、郊外の農村集落地域で地域的選好性が強く需要者が限定され、地価は依然として下落傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は旧伊予市北東部郊外の農村集落地域であり、今後も現状と同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊予市郊外の市街化調整区域内の住宅地域の圏域と判定した。当該地域は農家住宅を主とし、需要者は強い選好性により地縁血縁のある者に概ね限定される。取引価格は利用形態等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。圏域外からの流入はほとんど見られず土地需要は極めて少ないため、地価は下落が続いている。
一般的要因伊予市の人口は減少傾向が続いている。隣接する松前町との住宅地としての競争力の格差が拡大傾向にあり、住宅地の需要は依然として脆弱である。

清田明弘氏による調査レポート

不動産鑑定士清田明弘
価格34,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動は見受けられない。郊外の市街化調整区域内の農家集落地域であり、需要は弱含みで、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、旧伊予市北東部郊外の市街化調整区域内の農家集落地域であり、今後も現在と同様の居住環境が維持されるものと予測する。
市場の特性同一需給圏を伊予市郊外の市街化調整区域内の住宅地域とした。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者で、世帯分離、分家等による地縁血縁者の需要が主であり、圏域外からの流入はほとんどなく、需要も弱い。農家集落地域の取引数は少なく、また、使用形態等により価格も様々であり、市場での需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
一般的要因地方経済は回復基調とは言い難く、依然として土地の需要は弱含みであり、隣接する松前町との地域格差が認められる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度7663288
北緯 132度7251742

参考：該当物件周辺マップ

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愛媛県伊予市湊町字西町２８３番１愛媛県伊予市上吾川字宮ノ前甲５３６番１愛媛県伊予市下吾川字北西原１９７７番１愛媛県伊予市下吾川字宮田１３１８番２愛媛県伊予市下吾川字宮田１３８０番４外１筆

参考：近隣駅の地価相場

鳥ノ木駅(地価相場 57,500円/㎡)伊予横田駅(地価相場 61,550円/㎡)郡中駅(地価相場 60,650円/㎡)新川駅(地価相場 63,800円/㎡)伊予市駅(地価相場 60,650円/㎡)地蔵町駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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