地域要因

県立香川中央病院の新築移転による幹線道路の新設等が周辺の不動産取引に及ぼす影響を注視する必要がある。

地域要因の将来予測

用途混在地域で格別の変動要因はないが、県立中央病院の新築移転が周辺土地取引に及ぼす影響を注視する必要がある。地価は現下の経済情勢からやや軟調傾向にあるが、値頃感から下落率は縮小するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる市場実態に鑑み、現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とし市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは概ね価格均衡を得ていることは確認した。

地域要因

市中心部の高級住宅地で一定の需要があるが近年はマンション供給も散見される。利便性も良く、値頃感から地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は予想されず、香川県における高級住宅地域としての地位を維持していくと思料される。一定の底堅い需要は見込まれる地域であるが、旧県立中央病院の跡地利用については注視が必要である。

価格決定の理由

収益価格は賃貸建物想定についての画地形状による制約が大きく、また自己使用目的の取引が中心であることから信頼性に劣る。比準価格は市場取引に基づいた実証的な価格であり、番町地区に存する規範性を有する事例から試算し得た。従って信頼性の高い比準価格を中心に収益価格を比較考量し、周辺の公示価格等との検討や近時の市場動向も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域要因に特別な変動要因はない。工業地の需要は不透明な側面があるものの、地域西方の県立病院移転並びに周辺の道路整備等が行われた。

地域要因の将来予測

工業地としてほぼ熟成しておりほぼ現状と同様なあり方で推移するものと思料されるが、新規投資意欲を喚起する要因に乏しく、地価は下落基調で推移するものと予測するが、値頃感も生じている。

価格決定の理由

自社工場が多く賃貸市場が未成熟であり、賃貸工場の事例が見い出せないため収益価格は試算しない。工業地として自己使用目的で取引され、市場で実際に取引された価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業地の土地需要は、やや改善しているものの、全体的には弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的での取引が支配的であり、新規設備投資が弱く、取引件数が少ない中、立地等の類似する取引事例を広範囲に求めた。近隣地域内では賃貸による工場経営は無く、賃貸市場が形成されていないので収益還元法は適用し得なかった。従って、現実の市場で成立した取引事例から求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地の熟成したの商業地域であり、地域環境に格別の変化はない。

地域要因の将来予測

市街地の熟成した商業地域であり、現時点で格別の地域の変動要因はなく、ここ当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

広域的道路整備・区画整理事業等により市街地近郊での商業適地の供給が増加、それら影響もあり市街地の事務所・店舗需要が低調で、経済価値に即応する適正な賃料を得られず収益価格は低位となった。 比準価格は市街地の代替・競争関係の強いエリアに所在する事例より求めたもので市場性を反映した妥当な価格である。よって、本件にあっては比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部の南部近郊の住宅地として成熟しており地域要因に変動は見られないが、周辺における地価上昇の影響に注視する必要がある。

地域要因の将来予測

市中心部に近い利便性の高い混在住宅地として成熟しており、当面は現状の住環境を維持すると予測。周辺の地域では最近、地価上昇の動きがあり、その動向について今後注視する必要がある。

価格決定の理由

最寄り駅からの接近性に優れた混在地域で、アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に求められた。結果としては、自己利用目的での取引価格により地価水準が形成される事が多いので、市場動向を反映した比準価格を採用して、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閑静な住宅地域で、値頃感等から住宅地に対する需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

高松市東部郊外の住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。中古住宅の需要が根強く、値頃感も出てきており、地価水準は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の多い地域で、周辺にはアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性から収益価格は低位に求められた。一方比準価格は現実の市場動向を反映しており、市場の特性、需要者の選好性を有する規範性の高い価格を求めることができた。従って、快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

接近条件等が比較的良好ではあるが、線引き廃止による宅地供給過多等により、相対的に既存住宅地需要は低調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は予想されず、接近条件等が比較的良好であり一定の宅地需要は見込めるが、線引き廃止後の郊外で進む新規宅地開発との競合等により、地価は弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

標準地周辺には共同住宅も見られるが、画地規模が小さく事業収支の観点から賃貸建物を想定することは現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、屋島周辺の更地事例等規範性を有する事例から試算し得た。採用した手法は1手法であるが、信頼性のある比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来の住宅団地で画地規模は小さく、沿岸部・埋立地の災害リスク面からも選好性は低下しており、宅地需要は減退傾向にある。

地域要因の将来予測

埋立地内の既存住宅団地であり、地域要因に特段の変動は予想されないが、線引き廃止後の宅地供給の増加に伴う相対的地位の低下等により、地価は弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

自己所有目的の取引が中心であり、また画地規模等による経済合理性の観点から収益価格は求めることができなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においては屋島西町の同一字内の規範性を有する事例等から試算し得た。採用した手法は1手法であるが、信頼性の高い比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心部近郊にはあるが、熟成度の低い路線商業地域であり、商業地需要は低調である。北方で都市計画道路整備が進行中である。

地域要因の将来予測

県道沿いに低層店舗等が見られる路線商業地域であり、特段の変動要因も認められず、ほぼ現状のまま推移すると予測される。標準地の北方約800m付近で都市計画道路の整備が進捗しており、今後注視が必要である。

価格決定の理由

自用での使用が一般的な地域であり、取引において収益性が重視される地域ではないため、収益価格の信頼性は劣る。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においてはやや広範囲ではあるが一定の規範性のある事例から試算し得た。従って、市場性を反映した価格として説得力の高い比準価格を重視して収益価格を参考にとどめ、代表標準地等との均衡、単価と総額との関連も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

やや画地規模の小さい住宅地域で、地域要因に特別な変動要因はない。人気の高い他地域との比較においては、相対的な需要はやや低迷している。

地域要因の将来予測

都心部近郊の住宅地域として、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、値頃感が生じている状況にあり、底値圏を見据えた動きで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に存する共同住宅は画地規模が大きいものが一般的である。対象標準地程度の画地規模では十分な立体利用を享受し得ないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅ビルに複合型商業施設「瓦町フラッグ」が開業し、集客が期待されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の賃貸物件には空室が多く、店舗需要の弱さから適正な賃料を取得出来ず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性の高い事例から試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接する再開発商店街と補完・代替・競争関係等が認められるが地域要因に特段の変動はなく、比較的安定的に推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 店舗等の需要が低調で経済価値に即応した賃料が徴収されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、貸家建付地ではあるが近隣地域に近い事例を採用し得た。少数事例のなか特別な事情が介在する事例も採用したが適正に補正し得た。本件では取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧市街地の商業地域であり、地域環境に格別の変化はない。

地域要因の将来予測

旧市街地の商業地域にあり格別の地域要因の変動はなく、今後も現状とほぼ同様の状況を維持、地価は当分の間は横這いを基調に推移するものと予測。

価格決定の理由

事務所・店舗需要が低調で経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、住宅系（集合住宅等）の利用も妥当と認められる地域の現状等に鑑み、収益価格は低位となったものと考える。よって、収益価格は参考程度に留め、代替・競争関係の強いエリア（旧市街地の商業地域）に所在する各事例より求めた市場性を反映した比準価格を重視することを妥当と判断し、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。