地域要因

駅ビルに複合型商業施設「瓦町フラッグ」が開業し、集客が期待されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の賃貸物件には空室が多く、店舗需要の弱さから適正な賃料を取得出来ず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性の高い事例から試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地の熟成したの商業地域であり、地域環境に格別の変化はない。

地域要因の将来予測

市街地の熟成した商業地域であり、現時点で格別の地域の変動要因はなく、ここ当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

広域的道路整備・区画整理事業等により市街地近郊での商業適地の供給が増加、それら影響もあり市街地の事務所・店舗需要が低調で、経済価値に即応する適正な賃料を得られず収益価格は低位となった。 比準価格は市街地の代替・競争関係の強いエリアに所在する事例より求めたもので市場性を反映した妥当な価格である。よって、本件にあっては比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近くの丸亀町G街区の再開発の完了により、客足が増えてきており、徐々に活性化しつつある。

地域要因の将来予測

丸亀町商店街のG街区の再開発が完了し、周辺のアーケード商店街への波及効果が期待されている。現状では、丸亀町商店街全体の通行量が増加している等活性化しているが、地価上昇までには至っていない。

価格決定の理由

比準価格は、高松市中心部における同一需給圏内の類似地域における規範性の高い事例から比準したもので、補・修正も適正であり、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、当該地域においては、土地が高水準に位置する一方、それに見合う賃料を徴収できず、いわゆる元本と果実の関係が希薄なため、やや低く試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

隣接する再開発商店街と補完・代替・競争関係等が認められるが地域要因に特段の変動はなく、比較的安定的に推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 店舗等の需要が低調で経済価値に即応した賃料が徴収されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、貸家建付地ではあるが近隣地域に近い事例を採用し得た。少数事例のなか特別な事情が介在する事例も採用したが適正に補正し得た。本件では取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はないが、値頃感が生じており、当該地域の需給動向に変化が窺われる。

地域要因の将来予測

当該市中心部に比較的近い既成の商業地域で、今後もほぼ現状を維持するものと予測する。店舗・事務所等の需要は低調であるが、値頃感から、地価は今後回復傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

 事務所・店舗等の賃貸需要が低迷しており経済価値に即応する適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、近隣地域に近い事例を含め、広圏域からも概ね信頼性の高い事例を採用し得た。本件では現実の取引市場で生起した取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部の南部近郊の住宅地として成熟しており地域要因に変動は見られないが、周辺における地価上昇の影響に注視する必要がある。

地域要因の将来予測

市中心部に近い利便性の高い混在住宅地として成熟しており、当面は現状の住環境を維持すると予測。周辺の地域では最近、地価上昇の動きがあり、その動向について今後注視する必要がある。

価格決定の理由

最寄り駅からの接近性に優れた混在地域で、アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に求められた。結果としては、自己利用目的での取引価格により地価水準が形成される事が多いので、市場動向を反映した比準価格を採用して、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。画地配置等にやや雑然とした感があり、取引も少ないが、交通利便性は比較的良好で、需要、地価共に回復傾向で推移。

地域要因の将来予測

近郊の熟成した住宅地域として、今後も同様の住環境を維持すると予測する。連続性・配置等の街路条件、環境条件はやや劣るが、新設の文教施設等にも近く交通利便性等が優り、地価は回復傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主な中、需給動向を反映した信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内には賃貸物件も存するが、規模が小さい物件については特に、事業収支に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性等もあり、収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺でマンション建設も行われているが相対的地位に特に変化はなく中心部商業地の需要はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

店舗・事務所ビルが概ね建ち並んでおり地域的に大きな変化はなく概ね現状のまま推移するものと予測される。分譲マンション等としての利用も見られるが、地価は弱含みで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

賃貸市場が低迷しており経済価値に見合った賃料が徴収されておらず、収益価格は、低位に求められた。比準価格は、類似の商業地域の取引事例から求めたもので、市場性を反映し、実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部の高級住宅地で一定の需要があるが近年はマンション供給も散見される。利便性も良く、値頃感から地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は予想されず、香川県における高級住宅地域としての地位を維持していくと思料される。一定の底堅い需要は見込まれる地域であるが、旧県立中央病院の跡地利用については注視が必要である。

価格決定の理由

収益価格は賃貸建物想定についての画地形状による制約が大きく、また自己使用目的の取引が中心であることから信頼性に劣る。比準価格は市場取引に基づいた実証的な価格であり、番町地区に存する規範性を有する事例から試算し得た。従って信頼性の高い比準価格を中心に収益価格を比較考量し、周辺の公示価格等との検討や近時の市場動向も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。