地域要因

区画整然とした住宅地であって、居住環境良好な住宅地域である。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ居住の快適性を選好する住宅地域である。土地取引の中心は自用目的の地域であり、収益目的の取引は少ない地域である。そこで、市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

昨年8月、直線距離で北東約150mの製薬会社跡地に108戸の分譲マンションが竣工した。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域としてほぼ熟成しているが、周辺に残る中小工場や事業所も徐々に戸建住宅や中高層共同住宅に再開発されて行くものと予測する。

価格決定の理由

低層一般住宅の間に賃貸共同住宅等も見られる地域であるが、標準地は規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象地の東方約100mの緑2丁目3番街区で、今年1月、15階建56戸の分譲マンションが竣工予定。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域として熟成しており、当面この住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

低層一般住宅の間に賃貸共同住宅等も見られる地域であるが、標準地は規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。従来より比較的人気のある住環境の良好な地域だけに、需給動向は安定している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。地価動向は当面横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、周辺に共同住宅等も見受けられるものの、対象標準地は小規模画地であり共同住宅の想定に無理があり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。よって、取引市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性の検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。マンション敷地としての利用等、用途の多様性が認められ、需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

小売店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前近隣商業地域として成熟しており、今後も現況のまま推移するものと予測される。地価動向は概ね横ばい傾向が持続されると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の商業地の取引価格を基礎とし、市場の実態を反映している。一方、収益価格は、想定数値の如何で価格が変動する性格を有するが、投資採算性に着目した理論的な価格である。よって、本件においては、市場実態を反映した比準価格を標準とするとともに収益価格を関連付け、価格牽連性を有する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

千林駅から続く千林商店街の出口付近に位置し、商業性は年々低下傾向にあり、地価も下落している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

アーケードのある商店街の西端部分に位置し、空き店舗も見られる商業地域として今後も現況のまま推移するものと予測する。地価は依然下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅に近い商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等想定要素が多く相対的に規範性は低い。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ前年度半期の地価動向及び他の標準地価格との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

関目2丁目6番街区の旧水道局用地で107戸の分譲マンションの建設が進んでおり、平成29年春竣工予定。

地域要因の将来予測

周囲を中高層の住宅団地に囲まれた、小規模低層住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸共同住宅等も多く見られる地域であるが、対象標準地は規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、周辺の類似の公示地との価格均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内は特に変動はないが、ロードサイド型店舗地としての選好性が劣り、地価はやや下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

自動車関連営業所等が建ち並ぶ路線商業地域として概ね熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。路線型の店舗需要が二極化している中で需要は弱含みであり、地価水準はやや下落傾向で推移と予測する。

価格決定の理由

幹線道路沿いの路線商業地域に存するが、賃貸需要がやや低く、収益性に着目した価格形成がされていないため、収益価格は規範性が低い。当該地域は、自用目的の取引を中心としており、土地の供給が限定的であるなかで、市場の実態を反映した比準価格は説得性が相対的に高いと認められるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特段認められない。一般的要因に基づく堅調な需要により、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、暫くは現況の土地利用を継続することが見込まれる。地価については、配送センター等に対するニーズの高まり等を反映し、底堅く推移することが予測される。

価格決定の理由

取引事例については、信頼性の高い事例を収集し得た。一方、中小工場等については自用の物件が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、投資採算性の観点から収益価格は低位に求められた。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、周辺に存する標準地の地価水準等に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

花博通は将来、阪神高速淀川左岸線延伸部の用地として利用（地下利用）する計画であり、内環状線との交差点にICが設置される見込みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外路線商業地域の店舗賃料は業種による差が大きいこと、遊休地の有効利用によるものが多いこと、賃貸条件が開示される機会が少ないこと等から賃料水準が形成されにくい。対象地の最有効使用を店舗兼共同住宅と判断して収益価格を試算したが、郊外の賃貸住宅は土地の有効利用によるものが多いため低位に試算されるのが通常である。比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけて調整し、代表標準地との価格均衡も検討のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

関目高殿駅から徒歩圏内にある住宅地として成熟しており、地価は横ばいで推移している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。地価は当面横ばいのまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は一部賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

守口市は人口減少が生じており、高齢化率は高く、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅が多く、連棟式住宅、低層の共同住宅等も見られる戸建住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや下落傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。従って、収益性の観点に着目した収益価格は試算しなかったが、市場性の観点に着目した比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は幹線国道沿いの路線商業地域として熟成している。景気回復の期待感より地価はやや上昇の傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の店舗ビルや沿道サービス施設等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価は景気回復を反映して上昇傾向である。

価格決定の理由

対象近隣地域は、幹線道路沿いの路線商業地域であり、当該地域の取引は自用目的の店舗・事務所等が需要の中心である。また店舗付共同住宅も存するが、低層階の商業施設としての賃貸市場は弱含みである。試算価格の調整に際しては価格形成上、牽連性を有する周辺路線商業地の取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。事例が少ないため4事例の比準となった。

地域要因

賃貸マンション需要の堅調な路線商業地域である。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は店舗兼共同住宅等が多い路線商業地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた市場性を反映した価格である。収益価格は収益性を反映した理論的価格であるが、想定要素が介在することからやや安定性に欠ける。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

今福鶴見駅より徒歩圏内の住宅地域であり、特段の地域要因の変動はない。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

今福鶴見駅より徒歩圏に位置する一般住宅の中に作業場が見られる住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の地域における取引は、自用目的での取引が主体となっている。比準価格は地域的な特性の類似する城東区内の複数の取引事例を採用し、市場性を反映した実証的な試算価格である。なお近隣地域は主として小規模戸建住宅が建ち並び、規模、間口との関連で経済的な収益物件の想定が困難なことから収益還元法は割愛した。試算価格の調整に際しては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。