地域要因

東淀川区の南方の既存の住宅地で熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模一般住宅、共同住宅、駐車場等が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面、現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の周辺には賃貸マンション等の共同住宅も散見されるが、当該地域は自己使用目的の取引が中心である。住宅用賃貸市場はやや弱含みの傾向が続いており、収益価格は比準価格に比し低位に試算された。周辺では主に居住の快適性を重視する自己使用目的の取引が多いため市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、地価公示地の代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象不動産の周辺では工場地から中高層共同住宅または大規模店舗の敷地への移行が進みつつあり、地価は最近は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

対象不動産の周辺では工場地から中高層共同住宅または大規模店舗の敷地への移行が進みつつある。小学校、スーパーは近くにあり生活利便性は良い。開発需要旺盛で希少性のある面大地の地価はここ数年上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象不動産は規模の大きい希少性のある共同住宅適地であり、投資採算性を重視した開発目的での取引が中心になると認められる。土地取引価格に対し賃料相場には遅行性があるため収益価格は比準価格に比し低位に求められた。市場動向を反映した比準価格を標準とし、各種の想定要素が入る収益価格及び開発法による価格は比較考量するものとし、地価公示地の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東淀川区東部の既存の住宅地で熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

対象不動産の周辺は一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域で熟成しており、特段の地域要因の変動は無く、当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺は熟成した住宅地で、一般住宅と共同住宅が混在するが、住宅用賃貸市場はやや弱含みの傾向が続いており収益価格は比準価格に比し低位に試算された。周辺では主に居住の快適性を重視する自己使用目的の取引が多いため市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、地価公示地の代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特段認められない。安定的な需要を反映し、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しつつあり、今後についても同様の土地利用にて推移することが見込まれる。地価については、安定した需給動向を背景に現状程度で推移することが予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、規範性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であるほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格の試算は困難である。したがって本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への接近性の良好な閑静な住宅地であり、一般的要因の影響等から、横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅を主体とする閑静な住宅地域として概ね熟成している。周辺地は建物の建替えが見受けられるが、今後も現状のままで推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は中規模の低層戸建住宅を主体とした閑静な住宅地域に存する。標準地の画地規模から収益賃貸マンションの想定が可能であるが、自用目的の低層戸建住宅が取引の中心である。需要者は収益性よりも居住快適性や利便性を重視する。従って、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模住宅が多い住宅地域であって需要は安定している。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅や共同住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、収益目的の取引は少ない地域である。標準地は小規模画地であり共同住宅の想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。よって当該標準地においては取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、事業所等が混在する既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。一般的要因の影響を受けて、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 周辺には賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、標準的な土地については自己使用目的での取引が支配的な地域である。そこで価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、また類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区が整然とした生活利便性のある既存の住宅地域である。地域要因に特段の変動は無い。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模一般住宅、共同住宅、駐車場等が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面、現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンション等の共同住宅も散見されるが、当該地域は自己使用目的の取引が中心である。また、対象不動産は小規模画地であり共同住宅の建設想定が経済合理性上困難であることから収益還元法は適用していない。採用した取引事例は不動産市場の取引相場動向を現していると判断されるため市場性を反映した比準価格を採用し、類似地域に存する他の地価公示地標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東淀川区の北東部の住宅地で熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。当面、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の周辺には一般住宅の他に共同住宅等も見られるが、対象不動産は小規模画地であり共同住宅建設の想定が経済合理性上困難なため収益還元法は適用していない。採用した取引事例は不動産市場の取引相場動向を現していると判断されるため市場性を反映した比準価格を標準とし、地価公示地の代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有する住宅地域であり、住環境に大きな変化はない。住宅地の底値感等から需要は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。地価水準は、概ね横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は賃貸住宅が殆ど見受けられない自己使用目的の取引が支配的な小規模戸建住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから収益価格の試算は断念した。したがって、本件においては、地域的特性が類似する規範性の高い複数の事例から検証を行った比準価格を重視し、代表標準地との価格検討を踏まえ、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

淀川左岸堤の南側に近く、災害等の懸念等で住宅地としてやや敬遠される傾向にあり、需要は弱い。

地域要因の将来予測

一般住宅地として熟成度は高い。地域に影響を与える変動要因は特になく、現状の利用状況のまま推移すると予測する。市内に係る一般的要因の影響を受け、地価水準は微下落ないし横ばい傾向にあるとみられる。

価格決定の理由

比準価格は、地下鉄谷町線各駅徒歩圏域からやや外れた地域に存する中小規模画地事例を採用、試算しており実証的である。画地規模等から共同住宅の想定は困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。対象標準地は個人による自用目的での取引が主体の住宅市場にあることを鑑み、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東淀川区の中心からやや遠い住宅地域であるが、値頃感及び一般的要因の影響を受けて、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

 当該地域は中小規模一般住宅地域として概ね熟成した住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。値頃感から地価動向はほぼ横這い傾向にある。

価格決定の理由

 周辺には公営住宅、共同住宅等も見られるが、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域である。また、標準地は小規模画地であり共同住宅の想定に無理があり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益価格は試算できなかった。よって、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動要因は見当たらない。一般的要因、地域経済状況の安定傾向により地価は概ね横這い基調にある。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域で、特段の変動要因は認めがたく、現況を維持し、しばらくは地価も安定基調が継続していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は阪急京都線上新庄駅徒歩圏内に存する中小規模画地事例を主として採用、試算しており実証的である。一方収益価格は画地規模、土地利用状況等から投資採算性等目的の賃貸住宅の想定は若干実現性に欠け、試算価格もかなり低価格水準であった。本件は個人による自用目的での取引が主体の市場にあることを鑑み、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも十分に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

吹田市内の居住環境良好な交通利便性を有する住宅地の選好性の強さから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性のある居住環境良好な住宅地域として、現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、堅調な需要に支えられて若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺部には賃貸共同住宅はみられるが、標準地の画地規模の共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域及び周辺は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であり当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに近隣地域周辺の戸建住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

守口市内の住宅地の中では駅徒歩圏にあり利便性等を有し、一定の需要があるものの需要は弱含みである。地価はやや下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、マンション等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、今後も現状維持と予測する。地価は需要がやや弱含みであり、今後もやや下落傾向と予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、当該標準地の画地条件により経済合理性を有する賃貸住宅の想定が現実的ではないことから、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の中小規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠くバス便で利便性が劣るため、需給状況は弱い。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模低層住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小中規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域的特性の類似した周辺類似地域内のもので規範性は高い。一方、周辺には共同住宅も建つが、標準地の画地規模から収益物件の想定は困難であるため収益還元法の適用は見送った。従って市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。