地域要因

地域要因に特別の変化は認められない。長田区南部の平坦な住宅地域で利便性の良好な地域である。

地域要因の将来予測

神戸市南部の区画整理済の平坦な住宅地であり、最寄駅や都心への接近性も良く、生活利便施設も集積しており住宅地としての熟成が期待される。需要は堅調で地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さいため、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益目的の取引もほとんど見られないことから収益還元法は適用しない。自用目的の戸建住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として意思決定を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化が見られる。イオンモール神戸南が着工し、まちづくりに変化が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、アパートなどが見られる既成の住宅地域であり、今後とも概ね現況を維持するものと予測される。周辺地域での都市基盤整備が進み、住環境は熟成しつつあり、地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

付近にはアパートなども見られるが、小規模の戸建住宅が中心で自用目的での取引が主流である。対象地は画地規模が小さく合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は付近の取引事例をもとに適切に算定されており、売買実勢を反映するものと認められる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。生活利便性が良いことから需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅及び事業所が混在する住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。当該地域は画地規模の小さい住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心で、取引価格を指標として価格決定されている。したがって、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中高層店舗ビル等が見られる駅近接の商業地域。周辺環境に特段の変動はないが、背後住宅の環境整備を受けて、価格は緩やかな上昇を示している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗ビル等が見られる駅近接の商業地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅近接の商業地で賃貸物件も見られるが、取引は自己使用目的が中心的であり、長田区及び隣接区内において信頼性のある取引事例を多数収集し得た。一方、店舗等の賃料は用途及び契約条件等により個別性が強く、近接する地域内において規範性のある賃貸事例が少ないため収益価格の相対的信頼性はやや劣ると判断する。よって、収益価格は参考に留め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、指定基準地価格との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

広幅員道路沿いの住商工混在地域としての地域的特性を維持しており、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域内には事業所やマンション等が混在しているものの、自用目的の取引が中心である。最寄駅、街路状況等、地域的特性において類似性が高い多数の事例より求められた実証的な比準価格を標準とし、適切な想定建物より得られた収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模住宅を主とする古くからの住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、需給はやや限定的である。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり、当面はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周囲にはアパートも散見されるが、画地規模等の条件により経済合理的な賃貸経営が成り立つ賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

兵庫運河周辺都市景観形成地域内に存しており、地域要因に顕著な変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に低未利用地や併用住宅も散在する住宅地域であるが、自己使用目的での取引が支配的な市場環境にあり、事業採算性の観点から、有効な賃貸住宅を想定することが非現実的であったため、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境の良好さと値頃感から、底堅い住宅需要が認められる住宅地域であり、地域内の人口も増加傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅や店舗併用住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。相対的に良好な生活利便性から発展が期待される地域であり、値頃感から相応の住宅需要が見受けられることから、強含みの地価変動を呈すると予測する。

価格決定の理由

本件標準地は画地規模が小さく間口も狭小であることから、賃貸経営上有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅近接の商業地域であるが、店舗の連たん性や集積が低く、商業地としての需要は弱い。

地域要因の将来予測

中高層の店舗や店舗併用住宅等の見られる地域であり、地域要因に特別の変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

需要者の多くは収益性を考慮しつつも市場での取引価格の水準を重要な指標として意思決定を行っていると考えられる。比準価格は市場での成約価格を算定根拠として求めたものであり実証的な価格である。一方収益価格は想定要素を含む手法でありやや精度が劣る。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣における格別の変動要因はないが、区画整然とした既成市街地内の住宅地域であり値頃感から相応の住宅需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

一般住宅等の中に事業所等が混在する住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。利便性に富む居住環境と値頃感から相応の住宅需要が見込まれ、当面は概ね安定した地価で推移すると予測する。

価格決定の理由

本件標準地は戸建住宅の中に一部共同住宅も見られる住宅地域にあるが、事業収益の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。