地域要因

交通利便性、居住環境に優れる住宅地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、多数の信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

好調な事業者の資金調達・投資環境が改善する一方、業務系用地の不足感から売買価格目線の乖離が縮小し、需給動向は堅調な動きを示している。

地域要因の将来予測

中小工住混在地域であり、当分現状程度の土地利用が継続するが、従来業務主体で居住選好性は稀薄である。流通・介護需要等、業種・規模による企業間格差は大きいものの需要を喚起する格別の要因変動は認められない。

価格決定の理由

周辺では小規模な倉庫・作業所や賃貸マンション・アパート等の賃貸物件も見られるが、業務住宅併用立地であり、全般に交通利便性、事業採算性を重視した自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大阪を代表する繁華な商店街で、外国人観光客を中心に客足は堅調である。有効需要の回復により、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 典型的な市場参加者は収益目的の店舗事業者であり、収益性を反映した収益価格は説得力が高い。しかしながら、市場における実際の取引価格は、経済価値とは必ずしも一致せず、当地域のように土地の希少性がある場合は収益価格を上回っている。よって、比準価格を中心に収益価格を関連づけて両試算価格を調整するのが妥当と判断する。以上から、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域も景況感の回復傾向が窺え、地価水準の強含み感が見られる。その他対象標準地の価格形成に影響を及ぼすような変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、店舗事務所ビルに病院等が混在する路線商業地域である。収益価格は、店舗、事務所の賃貸経営の厳しい実態を反映し、やや低位な試算結果となった。比準価格については、価格形成上、牽連性を有する周辺路線商業地の取引事例を重視し、適正に試算し得た。よって、比準価格を標準としつつも収益性をも重視する商業地であることにも鑑みて収益価格を関連付け、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「文教の街」天王寺区の住宅地域である。落ち着いた雰囲気で人気が高く需要は安定している。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅地域で成熟しており、また、地域要因に特段の変動は認められないため、今後当分の間は現状維持と予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向が当面続くと予測する。

価格決定の理由

標準地が存する近隣地域は一般住宅を利用の中心とした住宅地域である。一般住宅の敷地としての取引等のように、取引は自用目的が多く、収益性に着目した取引が市場を牽引する状況にはない。そこで、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との均衡及び近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、共同住宅が混在する地域であり、今後も現状のまま推移することが見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因は認められず、概ね現状で推移するものと見込まれる。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、浪速区及び隣接区に位置する代替性が認められる商業地の事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

文教地区にあり、底堅い需要があるが、周辺マンション適地と比べると需要層は厚くなく、地価は緩やかな上昇傾向である。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域として成熟しており、今後当分の間は現状維持と予測する。底堅い需要がある住宅地域であり、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域である。取引の中心となるのは、居住の快適性を指標とした自用目的での取引であり、収益性目的での取引はほとんど見られないため、収益還元法は適用しないこととした。そこで、市場性を反映した比準価格を標準とし、他の標準地との均衡及び前年価格との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、事務所等が見られる商業地域で、近年、事務所需要は低調であるが、なんば地区への接近性に優れ共同住宅も見られ、地価は安定的に推移する。

地域要因の将来予測

 当地域は、中層の店舗、事務所ビル等が混在する地域であるが、一定の住宅需要も認められることから、今後は住系用途の比重も高まっていくものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測には限界がある。そこで市場の特性を考慮して比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

円安の影響及び関西空港へのLCCの就航等によりアジア各国からの観光客増加が持続し、心斎橋・道頓堀周辺の不動産の収益性が高まっている。

地域要因の将来予測

アジア全域から顧客の吸引が見られる。関西で最も著名な商業地であり今後も繁華性の高い地域として推移していくものと予想される。地価は金融等のマクロ経済動向に大きく左右される傾向を有する。

価格決定の理由

アジア地域の中心市街地の価格及び国内金利・並に為替の動向を勘案した場合、対象標準地の比準価格は説明可能な範囲にある。一方収益価格の基礎とする賃料は国内事業者の負担能力に依存するが、海外旅行者による爆買の一段落によりさらなる上昇が見込めない状況となっている。直近の為替レートで換算したドルベースの比準価格は今夏の水準より下落していることに鑑み比準価格を重視し、収益価格を比較衡量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事業所等跡地のマンション移行は見られるが、地域要因、市場特性に大きな変動はない。マンション用地需要が堅調で地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンションを中心に事業所等が混在する地域であるが、事業所等の跡地はマンション用地としての利用が進むものと考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅を想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位となった。収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、同種不動産の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、他の標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

周辺開発の影響等により、商業集積性・繁華性が向上しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は昨今の賃貸市場動向を分析の上、各数値の査定を適切に行い、不動産の収益性に着目した価格として求められており、本件のような高度商業地域においては考量すべき価格である。以上より、本件では比準価格及び収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事務所、共同住宅が混在する地域であり、今後も現状のまま推移することが見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

事務所、共同住宅等が混在する地域である。地域要因に特段の変化は認められず当分の間は現状を維持するものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものとする。

価格決定の理由

比準価格は、浪速区及び隣接区に位置する代替性が認められる商業地の事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。一方、同一需給圏内においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準の上昇は低位であり収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域特性、土地利用に大きな変化は認められない。一般的要因を背景に、地価は概ね横ばい圏内での動きが続いている。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地周辺は中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域である。周辺には共同住宅も存するものの、市場における小規模な画地に対する需要動向を勘案すると、収益物件を前提とする投資目的よりも寧ろ、居住を前提とした自用目的での取引が中心になると考えられることから、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

マンション用地需要等不動産の需給動向が活発化しており、この影響を受けて地域内でも地価は概ね上昇傾向である。

地域要因の将来予測

あびこ筋沿いの商業地域であるが、マンションが増加している。引き続き、この傾向が続くと予想される。マンション用地需要に伴い地価も上昇傾向である。

価格決定の理由

低層の店舗等から高層の店舗・事務所併用共同住宅も見られ、敷地規模も大小様々である。分譲マンションも多く純粋に収益目的というより、分譲マンション用地需要、キャピタルゲイン目的の投資対象または自営目的の取引が需要の中心であるため、収益性よりも実証的な比準価格を重視して、想定要素を含む収益価格は参考に、類似の代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。