地域要因

一般住宅、共同住宅等の混在の程度等に特段の変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域変動要因はないことから、当面は概ね現状のまま推移するものと予測する。良好な住環境等に起因する需給の安定性により、地価動向はほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域であるため、収益用不動産としての利用も見受けられるが、当該地域内は、居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、取引目的は専ら自用目的が中心となる。以上より、地域内の取引目的等を総合的に勘案の上、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工場・倉庫・共同住宅等が混在する住工混在地域であり、対象標準地の価格形成に影響を及ぼす要因は、特に認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模工場、共同住宅等が混在する地域であり、当面は現況の土地利用状況が維持されるものと予測する。また、地価水準については、周辺宅地の取引動向等から判断して横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模工場・共同住宅等が混在する住工混在地域であり、収益物件としての工場、倉庫のほか共同住宅等も認められるが、収益・賃貸を目的とする工場・倉庫用地等の事業用地の取引は少なく、工場・倉庫等の自己使用を目的とする需要が中心であると考えられることから、本件においては比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しているが、需要はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、マンション等が見られる住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。区内での需要はやや弱く、地価水準は若干の下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心に形成される住宅地域として居住の利便性等を重視した自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の取引が成立している。一方、共同住宅も見受けられるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境、公共施設の動向等に特段の変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと思われる。当該地域の生活利便性の程度、不動産の需給動向等より、地価はほぼ横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域であるため、収益用不動産としての利用も見受けられるが、当該地域内は、居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、取引目的は専ら自用目的が中心となる。以上より、地域内の取引目的等を総合的に勘案の上、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内に大きな変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと思われる。

価格決定の理由

画地規模の点から経済合理性に見合う共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、当地域は一般住宅を中心とする住宅地であるため自用目的の取引が多く、需要者は市場動向を重視して取引するものと思料され、市場性を反映した比準価格は説得力を有する。本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域として概ね熟成している。区内の人口は減少傾向だが、四つ橋線沿線の駅接近性に優れた住宅地において安定的な需要が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、画地規模の個別性からも自用の居住用の個人による取引が需要の中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。よって、当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、昨今の高い建築費の下、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた収益価格を比較考量して、類似の他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

衰退傾向にある小規模店舗等が建ち並ぶ商店街であり、対象標準地の価格形成に影響を及ぼす変動は、特に認められない。

地域要因の将来予測

小売店舗等の多い古くからのアーケード商店街であるが、繁華性等にやや乏しく将来的には商店街としての特性は減退すると予測する。地価水準は周辺宅地の取引動向等から判断して微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

古くからのアーケード内の商店街であり自用の店舗が中心である。需要も自用目的の店舗が中心である。収益価格は厳しい賃貸市場の実情及び近隣の商況を反映し低位な試算結果となった。本件評価にあたり、比準価格については、多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。よって、比準価格を中心に収益価格を関連づけて、前年代表標準地の価格からの検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

倉庫、配送センター等が建ち並ぶ工業地域として成熟しており、地域内に大きな変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測される。需給動向を反映して、地価は概ね横這いで推移するものと思われる。

価格決定の理由

自用目的の取引が多い地域で適正な賃料水準の把握は難しく、想定要素も多いため、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、比準価格は同一需給圏内に存する類似の取引事例を採用し、規範性の高い価格が求められた。本件では市場性に着目した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、類似する他の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域特性、土地利用に大きな変化は認められない。一般的要因を背景に、地価は概ね横ばい圏内での動きが続いている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、共同住宅等が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地周辺は中小規模の戸建住宅を中心に共同住宅も存する住宅地域である。但し、市場における小規模な画地に対する需要動向を勘案すると、収益物件を前提とする投資目的よりも寧ろ、居住を前提とした自用目的での取引が中心になると考えられることから、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅等も見られるが、既成住宅地で自用目的の取引が多く、市場参加者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視する傾向にある。本件においては、市場の特性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅、工場等の混在の程度、周辺地域の動向等に特に変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅、中小規模工場等が混在する住宅地域であり、当該地域内には収益用不動産も存するが、取引目的は専ら自用目的が中心である。よって、当該地域内における需要者の収益性に対する着目度は低くいため、収益価格は低位に試算されたものと判断する。本件では近隣地域の取引目的等を総合的に勘案の上、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域特性、土地利用に大きな変化は認められない。一般的要因を背景に、地価は概ね横ばい圏内での動きが続いている。

地域要因の将来予測

小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンションやアパートも存するが、近隣地域は小規模な戸建住宅を中心とした地域であり、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視する自用目的の取引が中心である。画地規模等を勘案すると、収益想定は経済的合理性に欠け、収益価格の規範性は低位と考えられるため、適用しなかった。以上より、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。