地域要因

既成住宅地域で変動要因は乏しいが、駅接近性等から市場競争力にやや劣ることもあって、需要は依然弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が多い既成住宅地域として熟成していることから、現況を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅が多く見られる既成住宅地域であり、画地規模から賃貸共同住宅の想定には無理があり、収益価格の試算を断念した。当該近隣地域では戸建住宅が多く、自用目的での取引が中心であり、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

小規模低層住宅を中心に、共同住宅等も見られる住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅を中心に共同住宅も散見される住宅地域であるが、周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて地価形成の中心は比準価格と認められる。よって、比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、小規模画地であり経済合理性に見合う賃貸住宅経営を想定できないため収益価格の査定を断念した。

地域要因

大日駅周辺整備、商業集積度の高まりに伴い生活利便性が向上しているものの、まだ個人消費等芳しくはなく、地価はやや下落している。

地域要因の将来予測

小規模住宅を中心にした住宅地域として熟成しており、しばらくはほぼ現状のまま推移していくものと思われる。ただ、地元経済の回復は弱く、地価はまだ下落している。

価格決定の理由

一般住宅の中に店舗等が混在し、周辺には共同住宅等の収益物件も見られる住宅地域であるが、自用目的での取引が中心であり、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実のため、収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや遠い住宅地域の地価動向は、下落傾向に変わりはない。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、今後も、現況のまま推移するものと予測される。地価水準は、下落傾向が続く。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において、信頼性のある取引事例を収集しえた。周辺にはアパート等の収益物件もみられるが、対象は、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。中小戸建住宅の多い地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

広幅員の路線商業地域の地価動向は、主要な街路については、横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において、路線商業地域の信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格は、店舗付共同住宅を想定したが、近隣地域は、賃貸市場の熟成度も低いため、比準価格に較べ、やや低く求められた。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

空店舗も見られ、商業施設の配置等も劣るため、地価はやや下落している。

地域要因の将来予測

小規模な店舗併用住宅が建ち並ぶ地域で、地域要因に変動はなく、現状のまま推移すると思われるが、地元経済の回復は弱く、地価はまだやや下落傾向にある。

価格決定の理由

背後に住宅がある小売店舗等が多い近隣商業地域ではあるが、本地域の商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は必ずしも高くはなく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格はやや低位に試算された。よって、市場実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は特段認められない。やや弱含みな需要を背景に、地価は横這い乃至は若干の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅の中に共同住宅も混在する住宅地域として成熟しており、今後も同様の土地利用で推移することが見込まれる。地価については、静態的な需給動向を背景に横這い乃至は若干の下落傾向での推移が予測される。

価格決定の理由

取引事例については、規範性が高い多数の事例を収集し得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に適う共同住宅の想定が困難であるほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益価格の試算は困難である。したがって本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

関西医科大学付属滝井病院の建替え事業が進行中で、新本館は昨年5月に開業した。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅やマンション等が混在する利便性の高い住宅地域として熟成しており当面現状を維持して行くものと予測する。

価格決定の理由

京阪「滝井」駅及び地下鉄「太子橋今市」駅に近い交通利便性の高い住宅地域である。賃貸共同住宅等も見られるが、標準的な画地規模では高い収益性は期待できないため、地価は自己使用目的の住宅や事業所の取引先例や売却希望情報を基礎に、利便性・快適性等と価格との関連に着目した相互比較により形成される傾向が強い。比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけ、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

守口市内の住宅地の中では駅徒歩圏にあり利便性等を有し、一定の需要があるものの需要は弱含みである。地価はやや下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、マンション等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、今後も現状維持と予測する。地価は需要がやや弱含みであり、今後もやや下落傾向と予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、当該標準地の画地条件により経済合理性を有する賃貸住宅の想定が現実的ではないことから、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の中小規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠くバス便で利便性が劣るため、需給状況は弱い。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模低層住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小中規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域的特性の類似した周辺類似地域内のもので規範性は高い。一方、周辺には共同住宅も建つが、標準地の画地規模から収益物件の想定は困難であるため収益還元法の適用は見送った。従って市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。利便性良好な地域であるが需給環境はいまだ弱含みにある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現況にて推移していくものと予測する。地価動向は依然として弱含み傾向にあるものの景況を反映して下落率を縮小させていくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、周辺に共同住宅等も見受けられるものの、対象標準地は小規模画地であり共同住宅の想定に無理があり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。よって、取引市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性の検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

淀川左岸堤の南側に近く、災害等の懸念等で住宅地としてやや敬遠される傾向にあり、需要は弱い。

地域要因の将来予測

一般住宅地として熟成度は高い。地域に影響を与える変動要因は特になく、現状の利用状況のまま推移すると予測する。市内に係る一般的要因の影響を受け、地価水準は微下落ないし横ばい傾向にあるとみられる。

価格決定の理由

比準価格は、地下鉄谷町線各駅徒歩圏域からやや外れた地域に存する中小規模画地事例を採用、試算しており実証的である。画地規模等から共同住宅の想定は困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。対象標準地は個人による自用目的での取引が主体の住宅市場にあることを鑑み、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

摂津市南部の大阪モノレール駅勢圏の住宅地は、摂津市の中では相対的に選好性が低いが、底値感が維持され需要は安定的である。

地域要因の将来予測

地域要因に特別の変動はないので、今後当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は底値感の維持により、当分の間概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺部には賃貸共同住宅は若干みられるが、標準地の画地規模の共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域及び周辺は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であり当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、同一需給圏内の他の標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに近隣地域周辺の戸建住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅からやや遠い住宅地域の地価動向は、下落傾向に変わりはない。

地域要因の将来予測

中小規模住宅を中心とする住宅地であり、今後も、現況のまま推移するものと予測する。地価水準は下落傾向が続く。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において、事例が少なく、広範囲となったが、信頼性のある取引事例を収集しえた。周辺にはアパート等の収益物件もみられるが、対象は、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。中小戸建住宅の多い地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅からやや遠い住宅地域の地価動向は、下落傾向に変わりはない。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、今後も、現況のまま推移するものと予測される。地価水準は、下落傾向が続く。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において、信頼性のある取引事例を収集しえた。周辺にはアパート等の収益物件もみられるが、対象は、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。中小戸建住宅の多い地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

守口市は人口減少が生じており、高齢化率は高く、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅が建ち並び、中高層の共同住宅、駐車場等も見られる戸建住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや下落傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は中低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。従って、市場性の観点に着目した比準価格を重視し、収益性の観点に着目した収益価格は比較考量して、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。