地域要因

中高層の店舗、事務所を中心とする駅前商業地域である。近時の景気動向を反映し、需要は比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、店舗、事務所を中心とする駅前商業地域であるが、地域要因に特段の変動は見受けられず、当面は現況のまま静態的に推移していくものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗、事務所を中心とする駅前商業地であるが、当該地区は供給が少なく、収益性に基づいた価格よりも高位な価格で取引される傾向にあることから、収益性を重視した収益価格よりも市場の実勢を反映した比準価格がより説得力を有するものと思料される。以上より、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理された住宅地域で、駅に近く利便性に優れていることなどから需要が高まっている。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないため、今後当分の間現状を維持するものと予測する。立地条件の優れる当地域では需要が旺盛で地価水準は当面上昇傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸共同住宅も散見されるが、既存の地主が有効利用や節税を目的としたものが多く、新規投資に見合う賃料を収受できない市場構造を有するため、収益資料には限界がある。快適性を重視した自用の取引が中心で、取引価格水準を指標として意思決定されることが一般的であるので、前年公示価格等からの検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

深井駅徒歩圏内に存する利便性の高い住宅地域で、需要は多いが、供給が少ないため、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

深井駅徒歩圏内にある戸建住宅地域で商業施設の利用も利便であり、住宅需要は根強いが、土地の供給が少ないため、需給アンバランスから地価は上昇しており、今後ともこの傾向が続行すると予測した。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に存する取引事例を採用し得た価格で近時の市場性を良く反映している。画地規模が小さく、賃貸共同住宅の想定は現実的でないため、収益価格は求め得なかった。需要者の中心は自己居住目的で取引し、専ら住環境、利便性等を指標として購入の意思決定するため、収益性に着目する要素は低い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、近時の市場性を反映した比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅・共同住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域が低層住宅を中心とする地域であり、当地域内においては、主として自用の取引が中心となっており、それ故収益性よりも居住の快適性・利便性等を追求する性格が強いことに起因するものと考えられる。従って、本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価格を参考とし、周辺に存する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域での大規模商業施設の進出の影響から、店舗等の進出業種は制約されるが、需要は増加している。

地域要因の将来予測

駅から比較的近くの店舗又は店舗付共同住宅の多い路線商業地域であり、南側の府営住宅の建替事業等に伴う道路整備等から土地利用の変化が予想される。そのため、地価は今後やや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、店舗や店舗付共同住宅としての利用が多いが、取引は店舗、営業所等の自用目的のものが多く、収益価格が価格形成に及ぼす影響は低いと考えられる。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅、事務所等が混在する駅徒歩圏の住宅地域である。優れた利便性を反映し、需要は比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、駅徒歩圏の既成住宅地域であるが、地域要因に特段の変動は見受けられず、当面は現況のまま静態的に推移していくものと判断される。

価格決定の理由

対象地の存する地域は一般住宅が多く見られる住宅地域にあって、周辺には共同住宅も散見されるが、取引の中心は自用目的となっており、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視されることから、市場の実勢を反映した実証的な価格である比準価格が高い説得力を有するものと思料される。以上より、本件においては、比準価格を中心に、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境は普通で、最寄り駅からやや距離があるものの、需給関係に変化はない。

地域要因の将来予測

近接する府営住宅団地の建替事業が行われているが、戸建住宅が多い住宅地域であり、今後も現状のまま推移していくものと予測される。地価はしばらく横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域周辺には公営の賃貸住宅等も見られるが、自用目的での取引が中心である。そのため、近隣地域は収益性よりは快適性、利便性が重視されて価格水準が形成される地域である。したがって、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模住宅・共同住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当地域は中小規模住宅・共同住宅が建ち並ぶ最寄駅よりやや距離を有する住宅地域であり、大きな地域変動要因は認められず、また現況の当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模住宅に共同住宅も見られる住宅地域であるが、本件標準地の地積がやや小さく、賃貸想定が困難であることから収益価格を求めることができなかった。従って本件においては、同一需給圏内における現実の取引事例を採用し、市場の実態を反映した実証性を有する価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ地域で、対象標準地の価格に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないため、今後当分の間現状を維持するものと予測する。当地域の中古住宅市場では需給が概ね均衡しており、地価は当面横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域内に位置し、戸建住宅が賃貸される場合は、転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから自用目的で取引され、取引価格水準を指標として意思決定されることが一般的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

小規模の戸建住宅が建ち並ぶ地域で、対象標準地の価格に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないため、今後当分の間現状を維持するものと予測する。当地域の中古住宅市場では需給が概ね均衡しており、地価は当面横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はミニ開発された自己使用を前提とした小規模戸建住宅地域で、経済合理的な規模を有する共同住宅の建築が困難であること及び一戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから自用目的で取引され、取引価格水準を指標として意思決定されることが一般的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

近隣周辺の団地跡地で大規模な住宅開発が行なわれたが、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、近隣周辺で大規模な建売分譲地が開発されているが、当面の間、現状の土地利用が継続すると予測される。地価水準は経済状況の変動に伴い推移するものと予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域に属し高度利用が困難で、賃貸用の共同住宅はほとんど見られず、低層の戸建住宅を中心に形成されている住宅地域であり、自用目的の取引が中心となっている。そのため収益価格は試算しなかった。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当地域は中規模住宅・共同住宅が混在する住宅地域であり、一部地域内には農地等も残存している。近年かかる農地等における戸建開発・分譲も見られ、住宅地域として一層熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域が低層住宅を中心とする地域であり、当地域内においては、主として自用の取引が中心となっており、それ故収益性よりも居住の快適性・利便性等を追求する性格が強いことに起因するものと考えられる。従って、本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境は普通であるが、最寄り駅から徒歩圏外に位置することから需要は幾分弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅を中心に共同住宅も存する住宅地域であり、今後も現状維持で推移すると予測される。地価水準は横這いないしやや弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模戸建住宅が多い住宅地域であり、地域周辺には賃貸用共同住宅等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。そのため、近隣地域は収益性よりは快適性等が重視されて価格水準が形成される地域である。従って、本件では代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からはやや距離のある住宅地であるが、近時の景気動向を反映し、地価は比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、最寄駅からやや距離がある既成の住宅地域であるが、地域要因に特段の変動は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地の存する地域は一般住宅が多く見られる住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であると判断されることから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、快適性及び利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっていることから、本件では、かかる市場の実勢を反映した比準価格を中心に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域であり、大きな地域変動要因は認められず、また現況の当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模戸建住宅が多い幹線背後の住宅地域であるが、本件標準地の地積がやや小さく、収益物件の建築等による賃貸想定が困難であることから収益価格を求めることができなかった。従って本件においては、同一需給圏内における現実の取引事例を採用し、市場の実態を反映した実証性を有する価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への接近性に劣るものの、区画整然とした住宅地域で、底値感があることから、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅からバス等利用の二次交通立地にあり、旧集落の外縁部に開発された戸建住宅地域である。最寄駅に劣る点で需要選好度は弱く、地縁的需要に限定されるが、底値感から地価は横ばいで推移すると予測した。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内にある取引事例を採用しており市場性をよく反映している。収益価格は対象地域が二次交通立地の戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため求めなかった。需要者は居住の快適性、地縁的選好性等を重視して不動産を選択し、収益性で購入の意思決定を行う要素が低いことも収益価格を求めなかった理由である。本件では代表標準地との検討を踏まえ、近時の市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。