地域要因

既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

本地域は農家集落であり、特段の地域要因の変動はなく、当分の間現状を維持しつつ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内にアパート等の収益物件はみられず、自用物件の取引が支配的である。農家集落で、賃貸需要が見込み難い地域であるため、収益還元法は非適用、既成住宅地域のため原価法も非適用とした。よって市場の実態を反映した取引事例比較法による比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。商業地としては衰退傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業繁華性が低く、住宅地化が進みつつある近隣商業地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、衰退傾向が顕著であること、テナント需要が認められないこと等の地域の実情を総合的に勘案し、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、広域的な他の標準地との検討を踏まえ、他の甲良町住宅地及び商業地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

鳥居本駅勢圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、市街化調整区域に存し、自己用以外の建築物の建築が規制されており、賃貸想定をすることができないため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の彦根市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家住宅を中心とする既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、閉鎖的な取引市場である点に変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は農家住宅を中心とする既成住宅地域内にあり、アパート等の収益用不動産は皆無で賃貸市場が未成熟の状態にあるため収益還元法は適用しない。既成住宅地域内の宅地であるので原価法も適用しない。自己の居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宿場町近接の戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、取引市場はやや閉鎖的で地縁的選好性が強い。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域で土地利用は現状維持と予測。相対的利便性・快適性の優位な地域への需要シフト、地縁的選好性の強い閉鎖的な市場性を反映して需要は弱含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における自己居住目的で時点の新しい信頼性の高い取引事例を重視して求めたものであり実証的、現実的妥当性を有するものと判断する。収益価格については戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地で賃貸市場が未成熟であり画地規模も小さく経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的であり非適用と判断する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性から実証的な比準価格を重視し、かつ周辺標準地等との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR駅徒歩圏の住宅地で利便性は良好であるが、古い住宅団地の需給は緩慢で、地価は緩やかに下落している。

地域要因の将来予測

JR河瀬駅徒歩圏内の戸建住宅地域で、特段の変化は見られず、今後も土地利用は安定的に推移していくものと予測する。周辺の小規模分譲地の増加で、当該地域の地価水準は下落傾向が続いている。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的が中心の戸建住宅地域であり、かつ画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸物件の想定は非現実的であることから、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の類似地域等に存し、競争代替関係にある取引事例より求めた比準価格は、市場の取引実態を反映し、規範性が高い。よって、精度の高い比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR河瀬駅近くの既成住宅地域で地域要因は安定的であるが、既成住宅地の土地需要は弱含みで、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、対象標準地が既成住宅地域内に存し、賃貸市場が未成熟であること等から求められなかった。比準価格は、彦根市における価格水準のやや低い類似性の高い住宅地の事例から求められており、近時における取引市場の実態を反映しており規範性に優れる。よって、規範性に優れる比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR駅近くの中規模工場が所在する地域で、地域要因に大きな変化はない。景気は回復基調にあることから、地価は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

彦根市において中規模工場が所在する工業地域であり、今後も地域要因は安定的に推移するものと思われる。県内における工業地の需要は景気の回復基調等から持ち直しつつあり、地価は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、県内工業地の取引事例が少ないため、同一需給圏内の類似地域より広域的観点から信頼性のある工業地の取引事例を収集し、要因比較を行って規範性の高い試算価格を得た。一方、収益価格は、県内においては自社工場が中心で賃貸市場が未成熟であるため求められなかった。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、県内における他の工業地域（特に湖南地区）との競合から需要は横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中小規模工場等を中心とする工業地域内にあり、自己使用が中心で賃貸市場が未成熟な地域であることから収益還元法は適用しない。また、既成市街地内の宅地であることから原価法も適用しない。比準価格は類似性を有する事例から求めたもので実証性がある。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的であると認められるので比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変化はない。商業密度が低く、地域的な競争力が低い点に変わりはない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに存する商業地域で、地域要因に特段の変化はないので当分の間現状を維持すると予測する。消費税増税を控え当面新規投資には消極的にならざるを得ず、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性が高い事例を根拠としたもので、市場実態を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は本来商業地域においては重視されるべきものであるが、近隣地域及びその周辺地域内の店舗は自用が多く、賃貸市場を前提としたものは少ないことから規範性が劣る。既成市街地内の宅地であるので原価法は適用しない。以上から、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR河瀬駅徒歩圏内の住宅地域の需要は底堅いものの、市場は全体的に供給過多気味で弱含みであり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

JR河瀬駅徒歩圏の古くに造成された住宅団地であり、土地利用は安定的で今後も現状のまま推移するものと思われる。彦根市内の住宅地需要は総じて弱く、今後も下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に存する類似の住宅地の取引事例に基づき試算しており、不動産市場の動向を踏まえた実証的な価格であると思料する。一方、近隣地域内では自己用住宅が利用の中心であり、賃貸市場が成熟しておらず、また画地条件により共同住宅の建築を想定することが非現実的であることから収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との価格均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。