地域要因

特に変化はない。在来集落で、新興の住宅団地に比し、需要は弱く、土地価格の低位安定傾向が続いている。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅が混在する県道沿いの在来集落であり、目立った変化は予測されない。地価は県道沿いであるので、用途の多様性もあり、安定基調と予測される。

価格決定の理由

近隣地域は県道沿いに農家、一般住宅等が混在する在来集落で、アパート等の収益物件は見られない。自己所有目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。従って、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周囲に農村集落が広がる郊外の住宅団地であるが、県道富山立山公園線沿線にスーパーセンター等があり利便性は高い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外住宅地で、目立った変化は予測されない。地価は下落により低位安定している。

価格決定の理由

近隣地域は郊外在来集落の間に位置する住宅団地で、アパート等の収益物件は見られない。自己所有目的の取引が支配的で賃貸市場は未成熟であるので、収益価格は試算しなかった。従って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商圏は極めて限定的だが、駅周辺に利便施設が集積しており、街区環境整備もあり、背後住宅地価格との比較から相対的に割安感が生じている。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅等の見られる商住混在地域であるが特段地域要因に変化は見られない。商業繁華性は低いが稀少性が高く、相対的割安感から需給は安定的。地価は横ばいから緩やかな上昇で推移すると予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、類似地域等において隣接市町より広域的に取引事例を収集し得た。駅前に立地するが商業繁華性が極めて乏しく自己使用が中心であり、賃貸事業が成り立つ地域ではないことから収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

在来集落に隣接する戸建住宅地域で、総じて画地規模が大きく総額が嵩み、集落的色彩も認められるため需要は低調で地価は今後も下落が見込まれる。

地域要因の将来予測

在来集落に隣接する戸建住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。総じて画地規模が大きく総額が嵩み、集落的色彩も認められるため転入者が乏しく、需要は低調で地価は下落しており今後も下落が続くと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地で自用目的の取引が大部分である。比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した取引事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、標準地は郊外の在来集落に隣接する住宅地に存し、アパート等の賃貸物件が見られず、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的で信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 医薬品等を中心に新規投資も見られるが、震災後の企業団地需要の高まりも落ち着きをみせている。

地域要因の将来予測

 中規模工場の集積地であり、格別の変動要因が無いので今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、需給関係の安定により横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等から信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地周辺の地域では自己所有の工場が多く、工場の賃貸事例は殆どなく賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は困難である。従って、比準価格を検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の住宅団地に比べて値頃感があること等から、地価は当分は安定傾向が続くと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅の中にアパート等が介在する住宅地域である。戸建住宅用地の取得を目的とした取引が中心のため取引においては収益性を考慮する傾向はあまりない。比準価格は実際に取引された事例より求めているため不動産市場の動向を反映しているので実証的である。よって、収益価格より比準価格に信頼性が認められることから比準価格を重視し収益価格を参考として、代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

不動産取引の活発な地域で相対的割安感から住宅地需要は旺盛であり需給は安定している。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり特段地域要因に変化はなく当面は現状を維持すると予測する。住宅地需要の高い地域で相対的な割安感から需給は安定的に推移している。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、類似地域等において越中荏原駅を中心に規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は低層アパートも若干見受けられるが、自己使用の戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、収益目的の取引需要が弱いこと、標準地の画地条件等より収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に中小規模の宅地開発が進む人気の住宅地エリアであり相対的な割安感から需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

造成後約40年以上経過した住宅地域であり特段地域要因に変化はなく当面は現状を維持すると予測する。相対的な割安感から住宅地需要は堅調であり需給は安定的、地価水準は横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、類似地域等において規範性のある取引事例を収集し得た。対象地は昭和40年代に造成された住宅地域で自己使用の戸建住宅を中心としており、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地の幹線街路沿いの地域は用途の多様性や背後住宅地の需要回復で底堅い市場であるが、事務所需要は低調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主な地域であり、賃料収入を目的とした投資市場は成熟度が低いため収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は近隣及び周辺類似地域の取引事例から検討し、各査定価格はやや開いたが取引の実情も勘案して調整し信頼性のある価格が得られたと判断する。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが通常の地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺で複数の住宅団地が分譲されており堅調な不動産需要が認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、特に地域の特性に影響を及ぼす格別の変動要因がないので、今後も現状を維持すると予測する。地価に値頃感があり不動産需要が堅調なため地価は横ばいが続くと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、戸建住宅用地の取得を目的とした取引が主である。このためアパート用地に対する需要がほとんどないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高いので、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

水橋地区の宅地需要は地縁性が主であり、外部からの転入が少なく、既成住宅地域の需要は低調である。

地域要因の将来予測

古い住宅団地であり、今後も現状のまま推移すると予測する。水橋地区における住宅団地の需給関係等を反映して、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、類似地域等から信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、周辺は自己使用の戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、賃貸事業が経済的に成り立つ地域ではないので、収益価格を試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域的変化はほとんどないが、周辺地域においては、居住環境が良好のため、農地から戸建分譲住宅地への転用が見られる等、需要は安定している。

地域要因の将来予測

県道上滝立山線背後の戸建住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。周辺では農地から住宅地への転用が見られる等、宅地需要は安定しており、地価は現在の価格水準を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において、戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。周辺においては戸建住宅が中心のため、収益用の賃貸建物の想定が非現実的であり、且つ貸家の賃貸市場も成立していないことから、収益価格の試算しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自己の居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域では土地区画整理事業、住宅団地開発により宅地供給が続いているが、住宅地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

周辺地域での住宅団地開発、土地区画整理事業等により住宅地として熟成度は増すものと予測する。周辺で宅地供給は続いているが需要の旺盛な地域であり、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

居住快適性を重視する住宅地域で自用目的の取引が中心であり、類似地域等において規範性のある分譲住宅地の取引事例を収集し得た。周辺には低層アパートが散見されるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等より収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。