富山県富山市水橋中村５０９番１１１(水橋駅・越中三郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,800円

2017年01月01日に行った富山県富山市水橋中村５０９番１１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,800円/㎡としました。

富山県富山市水橋中村５０９番１１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番富山県富山市水橋中村５０９番１１１
住居表示 
価格18,800円/㎡
交通施設、距離水橋、1,900m
地積287㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本茂雄氏による調査レポート

不動産鑑定士山本茂雄
価格18,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因水橋地区の宅地需要は地縁性が主であり、外部からの転入が少なく、既成住宅地域の需要は低調である。
地域要因の将来予測古い住宅団地であり、今後も現状のまま推移すると予測する。水橋地区における住宅団地の需給関係等を反映して、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は富山市水橋地区を中心に、市内及び周辺市町村の住宅地域を含む圏域である。主たる需要者は水橋地区居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。標準地の存する住宅団地は、立地及び建物の老朽化等より周辺の住宅団地と比較し競争力が劣るので、新たな需要は乏しい。需要の中心となる価格帯は、土地については400∼700万円程度、新築の戸建住宅で2000∼2400万円程度であり、2500万円を超えると需要は乏しい。
一般的要因生活利便性や住環境による住宅地の選好性が強まっており、人気のある住宅地域は堅調な需要があるが、古い住宅地域等は需要が乏しい。

竹田達矢氏による調査レポート

不動産鑑定士竹田達矢
価格18,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因水橋地区全体に戸建住宅地需要が減退している中、近隣地域のような郊外の既成の住宅団地における需要は低迷している。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ郊外の成熟した住宅団地であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。生活利便性の劣る郊外の戸建住宅地に対する需要は減退しており、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は富山市北部郊外の海岸寄りに広がる住宅地域であり、水橋地区の住宅地域が圏域の中心である。需要者の中心は富山市北部に地縁性を有し、または低位な地価水準を重視する一次取得者で、周辺市町村からの転入も多くみられる。市北部全体に供給過剰感が強いなか、市中心部への接近性が劣る水橋地区では需要の減退が続いている。需要の中心となる価格帯は、280㎡程度の土地で500∼800万円程度、新築の戸建物件で2200万円程度である。
一般的要因生活利便性や住環境による地域選好性が強まっており、市街地を中心に需要が堅調にみられる一方、郊外の既成住宅地域における需要は減退している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ブナクラス域自然植生,水田
土壌グライ土壌
災害リスク：水害大鳶崩壊に伴う氾濫域(安政5年(1858)3月10日 大鳶崩壊)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7355075
北緯 137度2902635

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

富山県富山市水橋沖字東五百７７番４ほか４筆富山県富山市下新日曹町字助市割５０番外富山県富山市芝園町１丁目５番１７外富山県富山市城村新町６６番富山県富山市楡原字西上島３２３５番９外

参考：近隣駅の地価相場

水橋駅(地価相場 22,100円/㎡)越中三郷駅(地価相場 25,100円/㎡)越中舟橋駅(地価相場 18,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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