地域要因

地域要因に変動はない。需要がやや弱い地域であり、価格は弱含みが継続している。

地域要因の将来予測

長野市東部に位置する熟成した住宅地域であり、空地も見られるが需要はやや弱い。特筆すべき変動要因はなく、当面は現状が継続するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は住環境が整備され、価格形成要因としては居住の快適性が重視されている。取引は自用目的が中心であり、地域の地価水準は自用を前提に形成されているため、採用事例との間に強い価格牽連性が認められる。また間口・奥行の関係から共同住宅の想定は非現実的であるため収益還元法は適用せず、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域に変動要因は認められない。中核店舗を中心に堅調な商況も認められ、地域動向は安定局面に入りつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外型路線商業地域である地域的特性からも、効率的賃貸想定が困難で、収益価格水準は低位となった。本地域は賃貸による画地利用が進む路線商業地域であるが、自用目的取引も依然として行われ、賃貸利用を行うにあたっても、所有権取得の場合の地価水準が参考とされるケースが多い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に、代表標準地との検討及び単価と総額の関連を踏まえ、収益価格も関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

自宅兼店舗が多く、閉店後住宅として継続使用、更地化、住宅地への移行等がみられている。

地域要因の将来予測

駅南側、郊外の幹線道路沿いの大型店舗、長野市内の店舗の利用が増え、小規模店舗での買い物客は減り、商況は停滞した状況が続き、住宅地への転換がさらに進むと予測される。

価格決定の理由

住宅地としての需要もみられる地域であることから、比準価格は豊野町内の住商混在地域のほか住宅地域の事例も採用し求めたが、市場価値を反映した説得力のある価格となっている。収益価格は、地域が商業地域として停滞状況にあり、また自用店舗が中心のため、理論的説得力が弱い。したがって代表標準地との検討を踏まえ、複数の取引事例より求め市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域として安定的に推移しており、地域要因の変化は認められない。需給の引き締まりから地価は底堅い。

地域要因の将来予測

熟成の進んだ住宅地域であり、今後も現況維持的に安定推移すると思われる。地価は住宅地の供給過剰感が薄れ、底堅い動きを示している。今後も堅調な動きを辿ると思われる。

価格決定の理由

当該近隣地域は戸建住宅が主体であり、賃貸共同住宅は遊休地利用の一方途として建築される傾向が強い。土地価格に見合うような収益は見込み難く、本標準地はアパートを建てるには画地規模が小さいこともあって収益価格の試算は行わなかった。本件においては、唯一の試算価格としての比準価格に再吟味再検討を行って適正価格に接近するものである。鑑定評価額は代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意の上、上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の高い住宅団地であり、潜在的な需要者は認められる。又最近では消費税率再上昇前に住宅を取得する動きも見られる。

地域要因の将来予測

閑静な住宅団地であり、熟成度が高く、特段大きな変化は見られない。よって、今後も現状のまま推移すると思われる。又最近では消費税率再上昇前に住宅を取得する動きも見られ、地価は横這いに転じている。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅のみの住宅団地で、貸家やアパート等の賃貸物件が殆どなく、賃貸市場の成熟度が低いため、収益還元法を非適用とした。比準価格は周辺類似地域における実際の取引事例を基に試算し、市場の実態を反映した説得力を有する価格である。よって、本件は比準価格を中心にして、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域であるが、画地規模が大きいため、近年は画地分割による分譲が見られる。

地域要因の将来予測

国道18号と広幅員県道へのアクセスが良く、また徒歩圏内にスーパー、病院、金融機関等が立地し生活利便性が高い。需要者の選好度は高く、地価は緩やかな上昇と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性を重視する戸建住宅中心の住宅地域である。比準価格は標準地周辺の新規分譲地を含めた戸建住宅用地の取引事例に基づき試算しており説得力は高い。周辺部にはアパートも多く見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格を試算しても説得力に乏しいため収益還元法は適用しなかった。因って、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「北長池地区」の人口・世帯数は概ね安定的に推移するが、隣接市街化区域との比較で、需要は顕在化しにくく、需要動向は停滞。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅が混在し、市場閉鎖性の程度はやや弱く、一定の利便性も有するが、有効利用上の難がある市街化調整区域内宅地として、需要は顕在化しにくく、地域動向は停滞気味にて推移するものと予測。

価格決定の理由

市街化調整区域内にある農家住宅が見られる地域として、賃貸住宅の想定は困難で、賃貸市場の熟成も認められないため、収益価格の試算は行わなかった。事例は稀少であるものの、同一需給圏の範囲は広域的であり、需給圏内事例と標準地との関連に十分検討を加え、比準価格の試算は行われ、実証性を有するものと判断されるため、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を採用し、単価と総額の関連にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。小規模な宅地開発等により供給は安定しているが、郊外で利便性が劣ることから需要は弱い。

地域要因の将来予測

昭和40年代中頃に開発された住宅団地で、中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地を形成しており、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地で、アパートや月極駐車場等の収益物件も若干見られるが、自己の居住目的での取引が中心であるので、原価法及び収益還元法は適用せず、比準価格のみ試算したが、信頼性の高い取引事例より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、地域固有の変動要因は認められない。街路条件に難があるが、利便性が高いため、堅調な需要がある。

地域要因の将来予測

現状のまま推移するものと予測。豊富に供給される新規分譲住宅地域に比べ、地域街路網に難があるものの、利便性は高いため、需要は底堅い。地価は今後、横這い傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

本地域は戸建住宅を中心とした状況にあるが、自己使用目的取引が多く、類似地域内に信頼性ある取引事例が求められた。近隣地域においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は求めても合理性を欠くため試算しないものとした。よって、本地域が居住快適性が重視される住宅地域であることを踏まえ、当該要因を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利用規制緩和が行われたが、影響は限定的。中心市街地外周部に位置するが、市場閉鎖性が認められる地域として、需要動向は低調。

地域要因の将来予測

都市計画法に基づく調区内宅地の規制緩和が行われ、有効利用を促す要因が認められる。但し、規制緩和の程度からも、一定の制約は残り地価に決定的影響を与えるに至らず、地価下落は緩和ながらも下落継続。

価格決定の理由

市街化調整区域内にある農家集落地域として、賃貸住宅の想定は困難で、賃貸市場の熟成も認められないため、収益価格の試算は行わなかった。取引事例は稀少であるものの、同一需給圏の範囲は広域的で、関連性ある事例をベースに標準地の中心市街地との位置関係に留意し試算された比準価格は、実証性を有するものと認められる。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を採用し、単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

大きな変動要因はない。東方面にバイパス道路が建設中であるほか、新駅設置が現実化しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は路線商業地域を中心とした取引事例から試算しており、説得力があり、実勢を反映している。一方、路線商業地域は広い敷地に低層店舗を前提とし、高度利用がされていないため収益価格は低く求められた。立地条件、総額水準等から比準価格水準で取引されることが多い。よって市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連や代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

信濃吉田駅前の商業地域であるが、商住混在地域であり、近年は住居系の利用、駐車場としての利用が増加している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺部商業地の取引事例に基づき、補修正も適正であり市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅を想定したが建築費高騰と低賃料のため比準価格に比し低位に求められた。特に近郊商業地域に於いては収益性は然程重視されず、市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。因って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地西方約450mの同一街路沿いでスーパーが出店準備中であり、地域の商業集積が進むことになる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は路線商業地の取引事例に基づき求めたもので、補修正は適正であり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定したが、路線商業施設の賃料は個別性が強く想定賃料の不確実性は否めない。また、地元事業者は市場での取引価格を指標に価格を決定する傾向にある。因って、両価格の説得力及び需要者の属性等を勘案し、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年8月から都市ガスの供給が開始された。他に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

長野市北部に位置する熟成した住宅地域であり、特筆すべき変動要因はなく、当面は現状が継続し、利便性にやや難があることから地価は緩やかに下落するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、地域の特性を考慮の上、市場参加者の意思決定の過程を考察すると、収益力が価格に与える影響は小さく、収益性は反映され難いと思料する。よって、収益価格は試算せず市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。