長野県須坂市大字沼目字南沖３８６番３外(日野駅・村山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,500円

2017年01月01日に行った長野県須坂市大字沼目字南沖３８６番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,500円/㎡としました。

長野県須坂市大字沼目字南沖３８６番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県須坂市大字沼目字南沖３８６番３外
住居表示 
価格15,500円/㎡
交通施設、距離須坂、2,000m
地積538㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格15,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利用規制緩和が行われたが、影響は限定的。中心市街地外周部に位置するが、市場閉鎖性が認められる地域として、需要動向は低調。
地域要因の将来予測都市計画法に基づく調区内宅地の規制緩和が行われ、有効利用を促す要因が認められる。但し、規制緩和の程度からも、一定の制約は残り地価に決定的影響を与えるに至らず、地価下落は緩和ながらも下落継続。
市場の特性同一需給圏は、須坂市の郊外市街化調整区域住宅地域を中心に隣接市町の市街化調整区域住宅地域を含む圏域となる。農家住宅が見られる地域状況から地縁的結合が認められ、需要者の中心は、地縁的関連性を有する本地域あるいは周辺地区の居住者となる。需要限定が生じる地域として、需要動向は停滞している。需要水準の総額に関しても、市街化調整区域内の取引事例は少ないことに加え、取引価格帯にも幅が大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因人口は減少傾向が継続し、高齢化率も上昇傾向に歯止めがかからず、不動産市場は縮小局面にある。

和田幸史氏による調査レポート

不動産鑑定士和田幸史
価格15,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域における土地利用規制の一部が緩和される地区が指定されたが、制約は依然あるため需給への影響は限定的とみられる。
地域要因の将来予測市街地外周部の農家集落地域であり、地域内に目立った開発動向もなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。新規の需要はさほど見込めないため地価は引き続き下落基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は須坂市及び隣接する長野市及び小布施町の市街化調整区域内住宅地域の圏域。需要者の中心は近隣地域及びその周辺に地縁等を有する者に限定される。市街化区域内の一般住宅地と比較して、調整区域内住宅地は土地利用上の制約等のため需要が大幅に小さく需要者も限定され、新規の住宅地供給も限定的であることから取引自体が非常に少なく、需給は停滞が続いている。また、個別性も強いため中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因須坂市内では住宅地需要の回復傾向が見られる地域もあるが、利用上の制約が大きい調整区域内住宅地域は需要減退が続いている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6661618
北緯 138度2922796

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県須坂市大字須坂字横町４１６番外長野県須坂市大字小河原字南組沖６６５番１長野県須坂市大字須坂字金井原１４４５番８外２筆長野県須坂市大字須坂字宗石１２８５番９長野県須坂市大字小山字南原３番１２１長野県須坂市大字須坂字八木沢１０３９番５外４筆長野県須坂市田の神２２番１１

参考：近隣駅の地価相場

日野駅(地価相場 40,050円/㎡)村山駅(地価相場 42,850円/㎡)須坂駅(地価相場 38,100円/㎡)北須坂駅(地価相場 41,900円/㎡)柳原駅(地価相場 53,850円/㎡)井上駅(地価相場 43,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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