長野県長野市大字小島字中堰南２２１番５(北長野駅・桐原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


54,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字小島字中堰南２２１番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,000円/㎡としました。

長野県長野市大字小島字中堰南２２１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字小島字中堰南２２１番５
住居表示 
価格54,000円/㎡
交通施設、距離柳原、900m
地積212㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格54,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に特に変動要因は認められない。郊外住宅地域として、居住利便性重視の需要動向の下、需給動向はやや弱含み。
地域要因の将来予測土地利用度がある程度高い地域として、地域に変動要因は認められない。類似郊外住宅地域の中では、居住環境にやや難があり、需要が顕在化しにくく、当面現状のまま推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は、長野市中心市街地東方の郊外住宅地域を中心に、接近性において類似性が認められる周辺圏域にて形成される。需要者は、市内居住の個人需要者が中心となるが、市外よりの需要も認められる。周辺地域は、古くからの既成住宅も見られ、総じて街路状態等において難が認められる状況にあり、需要動向はやや停滞気味と考えられる。需要水準の総額は、土地のみで1100万円程度、新築建物付で2500万円∼3000万円程度となる。
一般的要因人口は減少傾向が継続する一方、世帯分離は進行している。居住利便性が重視される傾向からも、中心地域にて需要が顕在化する状況にある。

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格54,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。西道路で居住快適性がやや優れる。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因平成19年に西方に東部幹線が延長され交通便改善し郊外型店舗進出したが、以降寸断状態、国道18号への接続未定で当該地域への影響は薄い。
地域要因の将来予測長野市東部では古い方の分譲住宅団地で熟成しているが品等は劣位。周辺地域での取引も継続的に出てきているが、より新鮮味のある方へ需要が移っている。まだ割安感に幾分欠けるため地価下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市東部の長野電鉄沿線の住宅地域。需要者は市内居住者が中心で他市町村からの転入も見られる。主要な生活道路である国道18号沿いには大型生鮮食料品店、飲食店、自動車販売店等の出店が相次ぎ生活利便性は向上している。周辺新規分譲地も販売好調で、需要の波及効果がリフォーム販売等形を変えて既存住宅地へも及びつつある。土地価額は1000∼1200万円程度、新築の戸建物件は総額2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因市の人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感に乏しいが、金利低下、住宅ローン減税等により下落一辺倒から下げ止まり気配の様相を呈してきた。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6452431
北緯 138度2197846

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北長野駅(地価相場 62,700円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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