長野県長野市大字下駒沢字中駒沢６９番２３外(三才駅・朝陽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,100円

2017年01月01日に行った長野県長野市大字下駒沢字中駒沢６９番２３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,100円/㎡としました。

長野県長野市大字下駒沢字中駒沢６９番２３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字下駒沢字中駒沢６９番２３外
住居表示 
価格48,100円/㎡
交通施設、距離三才、1,200m
地積198㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本豊氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本豊
価格48,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域として安定的に推移しており、地域要因の変化は認められない。需給の引き締まりから地価は底堅い。
地域要因の将来予測熟成の進んだ住宅地域であり、今後も現況維持的に安定推移すると思われる。地価は住宅地の供給過剰感が薄れ、底堅い動きを示している。今後も堅調な動きを辿ると思われる。
市場の特性同一需給圏は長野市北部の住宅地域全域に及ぶ。需要者は長野市内の事業所に勤務する30∼40代の第一次取得者を中心とする。近隣地域を含む一帯は熟成が進んだ郊外型の住宅地域で、供給が少ない一方堅実な有効需要が及んでいる。需要の中心となる価格帯は、土地については900∼1200万円前後、新築戸建住宅は総額2500万円前後である。
一般的要因市の人口総数、生産年齢人口は減少を続ける一方、老年人口は増加の一途にある。土地取引件数は増加傾向。条件の良い住宅地の引き合いは堅調。

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格48,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。東道路で居住快適性がやや優れる。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因周辺の新規分譲価額は50坪1000万円超えでも違和感はなくなり、既成住宅地域の取引価格も追随している。
地域要因の将来予測戸建住宅地域で熟成しており今後も現状維持と予測する。市中心部より遠く近隣地域内へのアクセスにも難があるが全体需要拡大から選別化は薄れ、周辺地域との比較でも割高感はなくなり地価は低位安定と予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市北部の郊外住宅地域。需要者は市内居住者が中心で他市町村からの転入もみられる。県道から奥まった位置にある小規模団地でアクセス道が狭く屈曲し車での往来がスムーズでない。市中心部より遠方で利便性は良好とは言えないが、市内同レベルの住宅地域と比較して劣後感は薄れ相応の需要が見込まれる段階に入った。60坪程度での土地価額は1000万円前後、新築の戸建物件は総額2400万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因市の人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感に乏しいが、金利低下、住宅ローン減税等により下げ止まりあるいは上昇気配の様相を呈してきた。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6811414
北緯 138度2512841

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県長野市大字上駒沢字新町２９２番４０長野県長野市大字上駒沢字宮下１２１１番１４長野県長野市大字柳原字上見２０１７番１７長野県長野市大字大豆島字北ケ原１４０１番５

参考：近隣駅の地価相場

三才駅(地価相場 54,800円/㎡)朝陽駅(地価相場 67,900円/㎡)柳原駅(地価相場 53,850円/㎡)附属中学前駅(地価相場 59,600円/㎡)北長野駅(地価相場 62,700円/㎡)村山駅(地価相場 42,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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