長野県長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外(附属中学前駅・朝陽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


36,700円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,700円/㎡としました。

長野県長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外
住居表示 
価格36,700円/㎡
交通施設、距離北長野、2,800m
地積431㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況南東4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格36,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「北長池地区」の人口・世帯数は概ね安定的に推移するが、隣接市街化区域との比較で、需要は顕在化しにくく、需要動向は停滞。
地域要因の将来予測農家住宅、一般住宅が混在し、市場閉鎖性の程度はやや弱く、一定の利便性も有するが、有効利用上の難がある市街化調整区域内宅地として、需要は顕在化しにくく、地域動向は停滞気味にて推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は、犀川以北の市街化調整区域内住宅地域にて形成される。需要者は、本地域が純粋な農家集落地域を形成しないことからも、対象地区居住者を中心に若干地区外よりの需要も認められる状況にある。行政的要因により有効利用が制約される市街化調整区域内住宅地域で、需要動向は停滞している。需要水準総額に関しては、事例の稀少性から、把握困難な面があるが、土地のみで1400万円∼1800万円、新築建物付で2500万円程度と認められる。
一般的要因人口は減少傾向が継続する一方、世帯分離は進行している。居住利便性が重視される傾向からも、中心地域にて需要が顕在化する状況にある。

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格36,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調区内の既成住宅地域であるが、市街化区域での低廉な分譲地と価格的に競合し、需要は弱含みが続いている。
地域要因の将来予測市街化区域に近接し、利便性は悪くはないものの、調整区域は新規の宅地開発等が制限されるため、現状のまま推移するものと予測する。下落率は縮小しながらも地価は当面下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野市内の市街化調整区域内にある戸建住宅地域。需要者は長野市内の居住者が中心と考えられ、圏外からの転入者は少ない。幹線道路に近く、商業施設への接近性は比較的良好であるが、調区の規制により分譲等新規開発が制限される地域であることから、宅地取引は少ない。市場の中心となる土地の価格帯の把握は困難であるが、坪単価で12万円∼13万円程度と見られる。
一般的要因市全体及び中心市街地周辺では人口が減少傾向。住宅着工戸数は対前年同月比マイナスの月が多い。土地取引件数、取引面積ともに減少。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6574112
北緯 138度2476037

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

附属中学前駅(地価相場 59,600円/㎡)朝陽駅(地価相場 67,900円/㎡)北長野駅(地価相場 62,700円/㎡)柳原駅(地価相場 53,850円/㎡)村山駅(地価相場 42,850円/㎡)綿内駅(地価相場 59,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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