長野県長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外(附属中学前駅・柳原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
41,800円
2016年01月01日に行った長野県長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 41,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 豊野、230m |
| 地積 | 180㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模の小売店舗、住宅等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西澤俊次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西澤俊次 |
|---|---|
| 価格 | 41,700円/㎡ |
| 個別的要因 | ほぼ標準的画地であり個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 自宅兼店舗が多く、閉店後住宅として継続使用、更地化、住宅地への移行等がみられている。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅南側、郊外の幹線道路沿いの大型店舗、長野市内の店舗の利用が増え、小規模店舗での買い物客は減り、商況は停滞した状況が続き、住宅地への転換がさらに進むと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は豊野町の商業地域、住商混在地域及び周辺市町の近隣商業地域である。需要者は地元の個人事業主、住宅建築を目的とする地元に地縁関係のある個人が中心である。駅前商店街であるが、駅南側及び郊外の幹線道路沿いのショッピングセンターまたは長野市への顧客移転により商況は低迷している。駅に近いことから住宅地需要もみられつつある。小規模画地が多く住宅地、商業地として土地で800∼1000万円程度が取引の中心と考えられる。 |
| 一般的要因 | 豊野町の人口は微減傾向。長野市街地への交通利便性が悪くないため、周辺の市、町との比較では宅地需給は安定している。 |
内藤武美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 内藤武美 |
|---|---|
| 価格 | 41,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 細長い長方形の画地が標準であり、競争力の程度に差異はない。 |
| 地域要因 | 近くの複合商業施設へ顧客の流出が続き商況は低迷している。閉鎖した店舗や店舗から住宅へ移行した建物が目立つ。 |
| 地域要因の将来予測 | 近くに出来た複合商業施設の影響から商況が低迷しており、閉鎖した店舗や住宅が多くみられる。取得需要は弱いため当面現状維持が精一杯であり、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長野市及び周辺市町村の商業地域及び住商混在地域の圏域。需要者の中心は小規模の小売・サービス業等の事業者である。近隣地域及びその周辺の商店街の市場規模は小さく、郊外型大規模店舗への顧客流出が続いており、商況は厳しく不動産需要は停滞が続いている。このため不動産取引は少なく、また取引価格もばらつきがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 豊野地区の人口は減少、世帯数は微増減が続く。景気は持ち直しているが、不動産需要への波及効果は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度6614079 北緯 138度2532894 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
長野県長野市大字大豆島字中之嶋２８８３番６長野県長野市大字西尾張部字若宮南４４番長野県長野市吉田５丁目３７０番９１長野県長野市大字小柴見字本村東沖１４２番２０長野県長野市大字柳原字壱丁田２２８１番２２長野県長野市大字鶴賀字高築地１４８８番９外長野県長野市松代町城東６２番長野県長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６長野県長野市大字南長池字村前２９０番３長野県長野市大字上駒沢字宮下１２１１番１４長野県長野市大字柳原字上見２０１７番１７
参考：近隣駅の地価相場
附属中学前駅(地価相場 59,600円/㎡)柳原駅(地価相場 53,850円/㎡)朝陽駅(地価相場 67,900円/㎡)村山駅(地価相場 42,850円/㎡)北長野駅(地価相場 62,700円/㎡)三才駅(地価相場 54,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード