長野県長野市大字柳原字一丁田２２８１番２２(柳原駅・附属中学前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


54,900円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字柳原字一丁田２２８１番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,900円/㎡としました。

長野県長野市大字柳原字一丁田２２８１番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字柳原字一丁田２２８１番２２
住居表示 
価格54,900円/㎡
交通施設、距離柳原、450m
地積170㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大井邦弘氏による調査レポート

不動産鑑定士大井邦弘
価格54,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はない。需要がやや弱い地域であり、価格は弱含みが継続している。
地域要因の将来予測長野市東部に位置する熟成した住宅地域であり、空地も見られるが需要はやや弱い。特筆すべき変動要因はなく、当面は現状が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市北東部に位置する住宅地域、需要者の中心は市内居住者を中心に長野市内での戸建住宅の取得を望む一次取得者と把握した。地域内には信越本線及び長野電鉄長野線が走り、長野市中心部への交通手段は整備されているものの、時間的距離はやや長いため、より利便性の良好な地域と比べ需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯については、土地のみの総額で800万円∼1300万円程度となっている。
一般的要因当地域の属する柳原地区は、直近3年間で＋0．6％、−0．5％、−2．3％の人口減となっている。

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格55,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に特に変動要因は認められない。区画整理事業実施地域であるが、土地利用度は向上せず、郊外住宅地域として需要はやや弱含み。
地域要因の将来予測空地も認められる状況にあるが、新たな有効利用を行う動きは鈍い。中心市街地周辺にて利便性重視の需要が顕在化する中で、郊外住宅地域として、需要が優先的に顕在化する状況にはなく、当面現状のまま推移。
市場の特性同一需給圏は、長野市中心市街地東方の郊外住宅地域で、接近性で関連性が高い広域的な範囲の周辺住宅地域にて形成される。需要者は、市内居住の個人需要者が中心となるが、市外よりの需要も認められる。本地域は、土地区画整理事業実施済地域で、周辺地域の商業施設・病院等利便施設の配置状況も良好で、需給関係は改善しつつある。需要水準の総額は、土地のみで900万円∼1200万円、新築建物付で2500万円∼3000万円程度となる。
一般的要因人口は減少傾向が継続する一方、世帯分離は進行している。居住利便性が重視される傾向からも、中心地域にて需要が顕在化する状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度66238010000001
北緯 138度2570862

参考：該当物件周辺マップ

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長野県長野市大字大豆島字中之嶋２８８３番６長野県長野市大字小柴見字本村東沖１４２番２０長野県長野市大字鶴賀字高築地１４８８番９外長野県長野市松代町城東６２番長野県長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６長野県長野市大字南長池字村前２９０番３長野県長野市大字上駒沢字宮下１２１１番１４長野県長野市大字柳原字上見２０１７番１７長野県長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外

参考：近隣駅の地価相場

柳原駅(地価相場 53,850円/㎡)附属中学前駅(地価相場 59,600円/㎡)朝陽駅(地価相場 67,900円/㎡)村山駅(地価相場 42,850円/㎡)三才駅(地価相場 54,800円/㎡)日野駅(地価相場 40,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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