長野県長野市若宮１丁目３番２３(北長野駅・桐原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,900円

2017年01月01日に行った長野県長野市若宮１丁目３番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,900円/㎡としました。

長野県長野市若宮１丁目３番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県長野市若宮１丁目３番２３
住居表示 
価格67,900円/㎡
交通施設、距離長野、3,200m
地積261㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格68,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路へのアクセスが良く、商業施設にも近く生活利便性が高いため、周辺のミニ開発では高価格分譲が見られる。
地域要因の将来予測市街地近郊のほぼ熟成した住宅地域。徒歩圏内の国道18号沿い及び南方の幹線県道沿いには大型商業施設が多く立地し、小中学校にも近く生活利便性が高いため需要は堅調。地価は緩やかな上昇と予測する。
市場の特性同一需給圏は市街地近郊の住宅地域であり、市街地東方の国道18号周辺の住宅地域が価格牽連性の高い地域である。需要者の中心は市内居住者であるが周辺市町村からの転入者も含まれる。周辺地域では画地分割等による宅地供給が散見される。これらの分譲地は55坪前後が標準的であり単価的には相当高いものも見られる。需要の中心となる価格帯は土地は1，500万円前後、新築戸建住宅は3，000万円程度である。
一般的要因市の新設住宅着工数は前年の落込みから回復しつつある。景気は企業業績、個人消費に弱めの動きが見られるが基調としては緩やかな回復傾向にある。

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格67,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因街路整然とした生活利便性に優れた住宅地域で郊外への需要拡大に伴い底堅い人気がある。駐車場跡地の小規模分譲地は即時高値完売。
地域要因の将来予測幹線道路、小中学校、商業施設等に近く利便性の優れた住宅地域で熟成しており今後も現状維持と予測。品等や用途の多様性にも優れ広範囲な需要が期待できる。今後も需要は堅調、地価は更なる上昇と予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市犀北で北陸新幹線以東の郊外住宅地域。需要者は市内居住者が中心で他市域や他市町村からの転入もみられる。昭和50年代から土地区画整理事業が進み今では熟成した住宅団地。国道や小中学校に近く生活利便性は良好。競合関係にある他の住宅地域と比較しても遜色ないことから、底堅い需要があるものと思われる。80坪程度での土地価額は1800∼2300万円程度、新築の戸建物件は総額3600万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因市の人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感に乏しいが、金利低下、住宅ローン減税等により下げ止まりあるいは上昇気配の様相を呈してきた。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6452431
北緯 138度2197846

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北長野駅(地価相場 62,700円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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