長野県長野市上野３丁目８９番(三才駅・朝陽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


43,700円

2016年01月01日に行った長野県長野市上野３丁目８９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,700円/㎡としました。

長野県長野市上野３丁目８９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市上野３丁目８９番
住居表示 
価格43,700円/㎡
交通施設、距離三才、1,600m
地積304㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況西4.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大井邦弘氏による調査レポート

不動産鑑定士大井邦弘
価格43,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成27年8月から都市ガスの供給が開始された。他に地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測長野市北部に位置する熟成した住宅地域であり、特筆すべき変動要因はなく、当面は現状が継続し、利便性にやや難があることから地価は緩やかに下落するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市北部に位置する住宅地域、需要者の中心は長野市内の居住者が多く他市町村からの転入もみられる。長野市中心部に向かう幹線道路及び信越本線等の利用が可能であるが、時間的距離が長いため、より利便性の良好な地域と比較して需要は弱い。規模が小さく総額が安い物件は動きが早いが、規模大で総額が嵩むと滞留期間が長くなる。需要の中心となる価格帯については、土地のみの総額で1000万円∼1500万円程度となっている。
一般的要因当地域の属する若槻地区は、直近3年間で±0．0％、−0．3％、−0．1％の人口減となっている。

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格43,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地規模は当該地域内では標準で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因価格形成要因に変動はない。画地規模が大きく値嵩物件の需要はまだ低いが、2分割によるミニ分譲が見られるようになった。
地域要因の将来予測長野市市街地のほぼ北端に位置する住宅団地で高台にあり、南東方面に規模の大きい昭和の森公園がある。ここ数年、小規模開発が増加傾向にある。当面現状維持で、地価動向は微減傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市市街地北部の上野、若槻地区の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏の居住者が主であるが、周辺市町村からの転入者も認められる。代替競合関係にある周辺の住宅地域に比べ、公園や幹線道路への接続が良好であるが傾斜地にあり利便性がやや劣ることから不動産取得需要はやや弱い。市場の中心価格帯は、土地1100∼1400万円前後、新築戸建住宅は2400∼2900万円程度である。
一般的要因若槻地区の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。景気が持ち直してきており、価格下落傾向が縮小しつつある。

環境情報

地形・地質

岩石台地

岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6896785
北緯 138度2307024

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県長野市上松４丁目９５４番８０長野県長野市大字長野字桜枝町９１５番１ほか２筆長野県長野市大字上駒沢字新町２９２番４０長野県長野市大字北堀字城ノ宮８５６番２３長野県長野市大字大豆島字北ケ原１４０１番５

参考：近隣駅の地価相場

三才駅(地価相場 54,800円/㎡)朝陽駅(地価相場 67,900円/㎡)北長野駅(地価相場 62,700円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)附属中学前駅(地価相場 59,600円/㎡)柳原駅(地価相場 53,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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