長野県長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５(三才駅・朝陽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
53,000円
2016年01月01日に行った長野県長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 53,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長野、3,900m |
| 地積 | 214㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
久保田修二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 久保田修二 |
|---|---|
| 価格 | 53,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既存の住宅地域であり、地域固有の変動要因は認められない。街路条件に難があるが、利便性が高いため、堅調な需要がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 現状のまま推移するものと予測。豊富に供給される新規分譲住宅地域に比べ、地域街路網に難があるものの、利便性は高いため、需要は底堅い。地価は今後、横這い傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は犀川南方の住宅地域で青木島町、川中島町地区を中心とした住宅地域及びその周辺地域が圏域となる。需要者層の中心は市内居住者で、他市町村よりの需要も見込める状況にある。犀南地区は豊富な宅地供給が行われているが、類似地域にある新規開発地域と比べ街路網に難があるものの、利便性に着目した需要は底堅い。市場の需要総額は土地総額で1千万円∼1千5百万円、新築戸建物件で2千8百万円程度が上限となる。 |
| 一般的要因 | 地方経済の景気回復は遅れているが、利便性の高い住宅地を中心に不動産需要は回復傾向にある。地区内の人口、世帯分離＋1．6％、＋3．8％。 |
宮本豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本豊 |
|---|---|
| 価格 | 53,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 安定推移。特に地域要因の変化はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 生活利便性に恵まれた住宅地域として安定的に推移している。地価は住宅地供給過剰感が薄れ、底堅い動きとなってきている。今後も堅調に推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は犀川以南、千曲川以北の一円（犀南地区）である。需要者は圏域内の居住者が大半を占めるが、総額を抑制した一次取得者の需要が多く見られ、圏域外からの転入者も認められる。中小の開発地が各所に散在し、宅地供給はやや過剰ながら値頃感などから有効需要も厚くなってきている。土地は1500万円前後、新築の戸建物件は2500万円台後半が需要の中心。戸建物件は3000万円を超えると急速に需要が細る。 |
| 一般的要因 | 市の人口総数、生産年齢人口は減少を続ける一方、老年人口は増加の一途にある。土地取引件数は減少傾向。条件の良い住宅地の引き合いは堅調。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度6796437 北緯 138度2360272 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県長野市上松４丁目９５４番８０長野県長野市大字長野字桜枝町９１５番１ほか２筆長野県長野市大字下駒沢字院台１３１８番１長野県長野市上野３丁目８９番長野県長野市吉田５丁目３７０番９１長野県長野市吉田３丁目９５１番２長野県長野市大字上駒沢字宮下１２１１番１４長野県長野市大字北堀字城ノ宮８５６番２３長野県長野市大字柳原字上見２０１７番１７長野県長野市大字大豆島字北ケ原１４０１番５
参考：近隣駅の地価相場
三才駅(地価相場 54,800円/㎡)朝陽駅(地価相場 67,900円/㎡)北長野駅(地価相場 62,700円/㎡)附属中学前駅(地価相場 59,600円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)柳原駅(地価相場 53,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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