長野県長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外(附属中学前駅・柳原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
57,700円
2016年01月01日に行った長野県長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 57,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 柳原、900m |
| 地積 | 766㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 銀行 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模の店舗、事務所等の混在する路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東18.0m国道 |
| その他の接面道路 | 西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
赤羽根資裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 赤羽根資裕 |
|---|---|
| 価格 | 57,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域に変動要因は認められない。中核店舗を中心に堅調な商況も認められ、地域動向は安定局面に入りつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市中心市街地外周部にある郊外型店舗が立地しうる幹線道路沿い地域がその圏域となる。中核店舗（「ベイシア」）の進出に伴う地域状況の変化が定着し、地域需要動向は安定局面に入りつつある。需要者は、市内法人が中心となるが、市外の法人・事業者による需要も顕在化する可能性は認められる。需要総額水準に関しては、路線商業地域においては、画地の賃貸による利用が多く、中心となる価格帯の把握が困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | 駅ビルのリニューアル等駅前商業地域と郊外路線商業地域への消費集中の傾向に変化なく、収益の二極化傾向が継続している。 |
奥村淳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥村淳 |
|---|---|
| 価格 | 57,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。角地の効用増と間口・奥行の関係での効用減は同程度に相殺される。 |
| 地域要因 | 長野市の都市計画道路のうち屋島∼柳原間の東外環状線（国道18号長野東バイパス）は整備促進に分類されている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長野市内の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は全国あるいは県内に営業展開する企業、地元中小企業、個人事業者等である。市内路線商業地は借地形態が多く店舗や業種の入れ替わりも激しいため商況が即座に地価には反映しない。したがって、一般的な需要はあまり期待できない。新規投資としては比較的中規模画地の店舗等の需要が中心と思われるが、最近の取引は散発的であるため需要の中心となる価格帯は把握できない。 |
| 一般的要因 | 景気浮揚の実感に乏しいが、飲食店等業種によっては好調さを維持している。商況によって新旧の入れ替わりも激しく土地需要の向上には至らない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度6614079 北緯 138度2532894 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県長野市大字大豆島字中之嶋２８８３番６長野県長野市大字西尾張部字若宮南４４番長野県長野市吉田５丁目３７０番９１長野県長野市大字小柴見字本村東沖１４２番２０長野県長野市大字柳原字壱丁田２２８１番２２長野県長野市松代町城東６２番長野県長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６長野県長野市大字南長池字村前２９０番３長野県長野市大字上駒沢字宮下１２１１番１４長野県長野市大字柳原字上見２０１７番１７長野県長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外
参考：近隣駅の地価相場
附属中学前駅(地価相場 59,600円/㎡)柳原駅(地価相場 53,850円/㎡)朝陽駅(地価相場 67,900円/㎡)村山駅(地価相場 42,850円/㎡)北長野駅(地価相場 62,700円/㎡)三才駅(地価相場 54,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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