地域要因

国道と背後の山林等に挟まれたやや古い分譲住宅地で、道路上空には高圧線が東西に通っている。不動産の二極化の流れの中で地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

周囲に山林、農地等も見られる国道背後の分譲住宅地で、都市ガスは整備されたが、まだLPガス使用の住宅も見られる。地域要因に格別な変動要因は認められず、当面現状のままで推移し、熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は用途地域が1低専に所在し、アパート等の収益物件を想定するには画地規模が小さくて経済合理性が低いため収益価格は試算しない。当該地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性よりも居住の快適性が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、実際の取引事例を基に試算した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 立地性に比較的優れた地域環境下にあるものの、中心部から離れた農村部に位置しているため、地域的な変化に欠け、新たな需要は派生し難い。

地域要因の将来予測

 学校及び工業団地等の配置に優れた住宅地であり、戸建住宅等が比較的建ち並ぶなど、良好な地域環境を有するものの、行政的制約を受け、宅地への移行は進まず、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

 収益価格及び積算価格については求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。比準価格は適切な事例は少ないものの、数多くの事例が得られ、適切に比準された結果、妥当性のある価格といえる。したがって、鑑定評価額は、実証的である比準価格を標準としつつも、転用農地の売買価格との検討を加えるとともに、利便性に富んだ当該地域の現状も考慮し、さらに代表標準地から得られた価格との検討も踏まえ、上記のごとく決定した。

地域要因

 やや街路条件の劣る住宅地域であり、新規供給される区画整理地等との競合により、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

 一般住宅を中心に空地の残る住宅地域であり、周辺地域において宅地開発も認められ、今後さらに住宅地として熟成していくものと予測する。地価は区画整理等による供給が多く、選別化傾向から弱含みである。

価格決定の理由

 後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準価格は市街地近接の既成住宅地と類似する取引事例に適正な補修正を施しており、当該住宅地の市場性を反映して実証的意義は高く説得力を有する価格である。従って、本件においては、説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の北側の社宅跡地で、栃木県内の民間業者による中規模の戸建分譲が継続して行われているが、近隣地域に格別の変動要因は無い。

地域要因の将来予測

区画整理済の熟成度の高い住宅地域であるが、需要の大半が新築建売で、宅地の供給は、民間業者による新興区画整理地内の戸建分譲及びミニ開発が目立ち、地価水準はやや弱含みから横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、区画整理済みの住宅地域で、最有効使用は低層住宅地である。市場参加者は個人が中心であるため、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準として、収益価格を比較考量の上、近隣地域の地価水準を総合的に勘案し、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理区域内の分譲地で、近隣地域では大きな変化はないが、市内各所で区画整理事業による宅地の供給が過剰気味で、地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 戸建住宅が中心の地域であり、更に、アパート等を建設するには一定規模以上の面積が必要な地域であるため、収益価格は試算しなかった。また、近隣地域周辺では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は極めて希で、土地取引に於いて収益性は殆ど考慮されない地域である。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域の農村集落であり、人の出入りが少ないことから、地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

真岡市街地から遠い農家集落で、地域要因の変動はほとんど見られない。しかし地区の人口は減少しており、需要の低迷した状態が続くと予測される。

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家集落であることから、賃貸市場は存在せず、収益価格は試算しなかった。比準価格は真岡市内の市街化調整区域における複数の規範性の高い事例によって求められており、市場特性を十分反映していると判断した。よって信頼性の高い比準価格を採用し、標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。市中心部の住宅地域であり、商業施設に近い郊外の住宅地域との選別化により需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

熟成度が高い住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地価は郊外の土地区画整理地や新規分譲地との選別化により、やや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は賃貸物件も見られる住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。快適性や利便性が重視される住宅地域であり、自己用住宅の取引が中心の地域性から収益価格は参考にとどめ、同一需給圏内の事例より試算した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

年数は多少経過したが、住環境良好で、幹線道路や市の中心部又は工業団地それぞれへアクセス良好な地域として熟成している。

地域要因の将来予測

 街路条件及び住環境とも良好な住宅地域であり、社会経済情勢の大きな変化のない限り、安定的に推移するものと予測する。地価の動向については底値も近いものと思料する。

価格決定の理由

 次々頁記載の状況から土地残余法を適用しなかった。一方周辺地域も含めるとアパートも散見されるが、市場での取引は自宅等自用の住宅地に係る事例が大半であり、価格形成においては居住の快適性や生活利便性が重視される。以上の特性及び最近の一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で、市場の実勢を反映した比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二宮地区の住宅地では特段の変動は認められず、現状維持的に推移している。不動産市場の動きは鈍く、顕在化する事例も少ない。

地域要因の将来予測

 当市二宮地区の旧来の市街地の一角に存する。新規流入は少なく、当地区のみでの統計はないが土地取引も少ないものと見られる。地価水準は地区内全体の動向同様、弱含みの状況が続くものと予測する。

価格決定の理由

 当地域及び周辺地域では自用地としての利用が大半であり、一方次々頁記載の理由から土地残余法を適用しなかった。住宅地の取引では一般に収益性よりも快適性や生活利便性が重視されるものであり、不採用の事例も含め多数の取引事例を比較検討した比準価格の規範性は高い。以上及び近年の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた上、比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 当該地域の地域要因に主だった変化はないものの、市街地の地価下落の影響を受け、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 幹線道路背後に一般住宅・農家住宅等の見られる住宅地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は市街地の下落傾向を受け弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準価格は市街地郊外の周辺環境等の類似する比準可能な調整区域内宅地事例に適正な補修正を施しており、当該宅地の市場性を反映し実証的意義は高く説得力を有するものである。従って、本件においては、説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北方を東西に走る国道の拡幅事業が進む他は、特に変化なく推移している。

地域要因の将来予測

 駅近とはいえ、ローカル線の駅であり、格別の社会・経済的要因の変動のない限り、概ね現状維持にて推移するものと予測する。従って地価水準は若干の弱含み傾向が続くものと思料する。

価格決定の理由

 次々頁記載の状況から土地残余法は適用しなかった。一方当該地域の特性から、市場で想定される取引は自宅等、自用地としての物件が殆どである。取引事例比較法にて採用した事例は市内各所の5件で、価格帯もやや広いが、これら以外の事例も併せて再吟味している。以上並びに最近の社会経済情勢及び代表標準地との検討を踏まえた上、実際の取引事例に基づく比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接する公園整備は完了しており、他の地域要因に特段の変化はない。土地区画整理が完了した住宅地等との選別化により需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

隣接する公園整備は完了したものの他に地域的な変動はなく、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地価は土地区画整理地等との選別化によりやや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の賃貸物件も見られる住宅地域であるが、画地規模から経済的合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代替可能な地域内の事例を採択し、試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 区画整理地であるが、地域環境があまり優れないため、需要は弱いものの、景気回復の影響を受け、地価の下落は縮小しつつある。

地域要因の将来予測

 区画整理後かなり経過した住宅地域であり、比較的成熟した地域環境を有していることから、今後も引き続き住宅地として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 収益価格及び積算価格については求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。比準価格は、地域性の類似する数多くの事例が得られた結果、その妥当性はかなり高い。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、現在の取引の実態を反映し実証的である比準価格を標準とする一方、やや需要が弱い当該地域の現状を踏まえ、さらに代表標準地から得られた価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のごとく決定した。