栃木県真岡市石島字上城８０２番１２(久下田駅・ひぐち駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,400円

2017年01月01日に行った栃木県真岡市石島字上城８０２番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,400円/㎡としました。

栃木県真岡市石島字上城８０２番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県真岡市石島字上城８０２番１２
住居表示 
価格22,400円/㎡
交通施設、距離久下田、280m
地積183㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか併用住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況西5.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森田信也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田信也
価格22,300円/㎡
個別的要因当要因に変動はない。
地域要因二宮地区の住宅地では特段の変動は認められず、現状維持的に推移している。不動産市場の動きは鈍く、顕在化する事例も少ない。
地域要因の将来予測 当市二宮地区の旧来の市街地の一角に存する。新規流入は少なく、当地区のみでの統計はないが土地取引も少ないものと見られる。地価水準は地区内全体の動向同様、弱含みの状況が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は当市及び周辺市町の住宅地域一円の圏域。需要者は主に当圏内に居住する30∼40歳代の一次取得者で、圏外からの流入は真岡地区では若干見られるが、当該二宮地区では少ない。需給は中小規模の分譲地や区画整理地に集中し、既存の住宅地域では選別が厳しくなっている。取引価格帯として表せる程の事例数はないが、広域的見地から推定すれば、土地物件で4百万円前後∼6百万円台程度である。一方新築戸建物件は把握できなかった。
一般的要因近年微減が続いた人口はここ1年は横ばい。新設住宅着工戸数は前年度より若干低調。土地取引件数はやや増加している。

中山亮介氏による調査レポート

不動産鑑定士中山亮介
価格22,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近いが、やや雑然とした地域で、周辺地域での宅地の需要、供給は共に少なく、不動産市場は停滞している。
地域要因の将来予測地域要因に格別な変動要因は認められない。併用住宅も見られるが店舗閉鎖等で住宅地への移行が進行しており、今後とも同様な傾向であると予測される。需要が少ないため、地価水準は下落傾向が継続すると予想される。
市場の特性同一需給圏は、旧二宮町を中心に、真岡市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、当該圏域の居住者、通勤者等である。当該地域は、久下田駅近くに位置する旧来からの雑然とした地域である。旧二宮町で散見される取引事例は概ね区画整理地のもので、当該地域の取引は殆ど見られず需給は低迷している。需要の中心となる価格帯は、周辺の土地取引が非常に少ないため一概には言いづらいが、土地については概ね400万円∼700万円程度と推定する。
一般的要因景気は一部に足踏みが見られるが緩やかな回復基調にある。当市の人口は微減傾向、世帯数は横ばいないし微増傾向、地価の下落率は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3784599
北緯 139度9715923

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

久下田駅(地価相場 20,600円/㎡)ひぐち駅(地価相場 13,000円/㎡)寺内駅(地価相場 29,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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