栃木県真岡市熊倉町字大谷３４０１番６(真岡駅・北真岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,200円

2017年01月01日に行った栃木県真岡市熊倉町字大谷３４０１番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,200円/㎡としました。

栃木県真岡市熊倉町字大谷３４０１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県真岡市熊倉町字大谷３４０１番６
住居表示 
価格31,200円/㎡
交通施設、距離真岡、1,100m
地積196㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

深澤昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士深澤昌治
価格31,200円/㎡
個別的要因 個別的要因に格別の変動はない。
地域要因 やや街路条件の劣る住宅地域であり、新規供給される区画整理地等との競合により、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測 一般住宅を中心に空地の残る住宅地域であり、周辺地域において宅地開発も認められ、今後さらに住宅地として熟成していくものと予測する。地価は区画整理等による供給が多く、選別化傾向から弱含みである。
市場の特性 同一需給圏は、真岡市街地及びその周辺部の住宅地域を圏域とする。需要者は真岡市及びその周辺市町に居住する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの流入も認められる。当該地域は周辺で中小規模の開発分譲地が見られるものの既成住宅地域であり、需給は新規の区画整理事業地及び民間分譲地に集中しており、競合化等の進行もあり弱含みである。土地は200㎡程度で1，000万円以内、新築の戸建物件では2，500万円前後が需要の中心である。
一般的要因 広域的な土地区画整理事業及び開発分譲による宅地供給圧力により地価は依然下落傾向を示し、価格競合・選別化が進行している。

小川勉氏による調査レポート

不動産鑑定士小川勉
価格31,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。街路幅員が狭く住環境が劣る地域であり、土地区画整理地や新規分譲地に比べ選好性は低く需要は弱含みである。
地域要因の将来予測空地が見られる住宅地域であるが、周辺では宅地開発も見受けられることから、今後は住宅地域として熟成していくものと予測する。地価は土地区画整理地との選別化によりやや下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は真岡市及びその周辺部の住宅地域である。需要者の中心は真岡市及びその周辺市町に居住もしくは勤務する者で同一需給圏外からの流入も見受けられる。市街地中心部に位置し土地区画整理事業が未施行の街路条件の劣る住宅地域で未利用地も多く残る。土地区画整理地や民間による新規分譲地に比べ選好性は低く、需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地のみで総額1，000万円以内、土地建物では2，500万円前後が需要の中心とみられる。
一般的要因真岡市の人口は微減傾向から横ばいで推移。地価は全般的に下落傾向にあるものの下落幅は縮小傾向にあり良好な住宅地では底堅い動きもみられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4333481
北緯 139度994608

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

真岡駅(地価相場 33,800円/㎡)北真岡駅(地価相場 31,800円/㎡)寺内駅(地価相場 29,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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