栃木県真岡市石島字東裏８５２番４(久下田駅・ひぐち駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,600円

2017年01月01日に行った栃木県真岡市石島字東裏８５２番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,600円/㎡としました。

栃木県真岡市石島字東裏８５２番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県真岡市石島字東裏８５２番４
住居表示 
価格12,600円/㎡
交通施設、距離久下田、1,800m
地積499㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況幹線道路背後の農家住宅等の見られる住宅地域
前面道路の状況北3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

深澤昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士深澤昌治
価格12,600円/㎡
個別的要因 個別的要因に格別の変動はない。
地域要因 当該地域の地域要因に主だった変化はないものの、市街地の地価下落の影響を受け、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測 幹線道路背後に一般住宅・農家住宅等の見られる住宅地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は市街地の下落傾向を受け弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、真岡市及びその周辺市町の調区内に存する集落地域を圏域とする。需要者の中心は地縁的選好性を有する者等が殆どであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は比較的連坦性の高い県道沿い背後の集落地域であるが、市街化調整区域に存することから、供給自体が少なく、需要も地域的に限定される傾向を有し、需要は弱含みである。中心価格帯は、取引が少なく総額の把握は困難性を有するが、単価は13，000円／㎡前後である。
一般的要因 広域的な土地区画整理事業及び開発分譲による宅地供給圧力により地価は依然下落傾向を示し、価格競合・選別化が進行している。

宇塚浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士宇塚浩一
価格12,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模な市街地に近い集落地域で、地域要因に大きな変化はない。市街地の地価の大幅下落により、地価の割安感が無くなっている。
地域要因の将来予測小規模な市街地に近接した集落地域で、地域的に大きな変動はなく、当分は現状で推移すると思われる。地価水準は低いが市街地の地価の大幅下落により、割安感が無くなり、地価下落が続くものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は真岡市及び近接市町の市街化調整区域内の宅地地域である。需要者は各地域に地縁的選好性のある者が中心であり、同一需給圏内で割安な土地を探している需要者もいるが、限定的である。旧二宮町市街地に近接し、公共施設に近いが、旧来からの集落地域で、近隣地域周辺では不動産の需要及び供給が共に少なく、需要は特に弱い。取引が極めて少ないうえ、取引規模等もまちまちで、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因真岡市の人口は減少傾向であるが、土地取引件数は、平成26年に回復し、平成27年、28年は土地取引件数の増加傾向が続いた。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3784599
北緯 139度9715923

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

久下田駅(地価相場 20,600円/㎡)ひぐち駅(地価相場 13,000円/㎡)寺内駅(地価相場 29,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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