地域要因

一般住宅及び農地等が混在する調整区内住宅地域。市の農地開発規制緩和により、供給過剰傾向が伺われ、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

古くからの農家集落地域で、自用物件が殆どでアパート等の賃貸物件も少なく、賃貸市場が未成熟で、収益性からの検討になじまないため収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、市内の調整区域内の信頼性の高い自用取引目的の取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地勢の住宅団地であるため市場競争力は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

丘陵地勢の住宅団地で需要は減退し、不動産市況は停滞している。よって、需給動向は弱含みで地価水準は下落傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ大規模な住宅団地で、賃貸を想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域で、居住環境が良好なため、需要は根強いものがあるが、供給量が少ないため取引は少ない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成度が高く、一部に建て替えも見られ、今後とも良好な居住環境を維持しつつ地価は横這い乃至上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については戸建住宅を中心とする既成住宅地域で画地規模が小さく市場性のある共同住宅の想定が困難なため適用することができなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの路線商業地域で、周辺は区画整理が進行しているものの、郊外大型店への顧客の流出等により需要は衰退傾向で地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

工場地域に近接するが、区画整然として郊外住宅地域で、割安感から土地需要の回復が見られたが、全体的に不動産の動向はやや弱含みで推移。

地域要因の将来予測

土地改良済みの郊外住宅地域だが、品等はやや劣り、価格形成要因に大きな変動は見られず、今後とも現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺には共同住宅は見られるが、賃貸市場の熟成度が低く、標準地は画地規模が小さく市場性のある共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。よって、実証的で、信頼性の高い自用取引目的の取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良好な住宅地域であることから、需要は堅調に推移し、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

商業施設まで近く、また、国道17号へのアクセスも容易であるなど生活利便性の良好な新興住宅地域であり、今後は空地への住宅建築が進むと予測される。需要の回復が進み、地価はやや上昇傾向にて推移。

価格決定の理由

戸建住宅の中にアパート等も見られる住宅地域であるが、画地規模が小さく賃貸を想定することが困難なため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いであるが、周辺の大型店や郊外型店舗に顧客を奪われ、商況は低迷しており、需要は弱く土地取引は減少している

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、賃貸市場の成熟度が低く、地価に見合った賃料水準が形成されていないこと、賃貸需要の減退等により低位に試算された。比準価格は、市場の取引の実態を反映して、試算価格にやや開差が見られるが、各事例とも適切に補正、比準されており、実証性の高い価格が得られた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅が多く見られる地域であり、特段の変動要因はないが、需要は弱含みが続く。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する複数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益還元法は、標準地の規模等の理由により適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、同一需給圏内の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の区画整然とした住宅地域であり、大きな変動状況はないが、需要は弱含みが続く。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、大きな変動要因もなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する複数の取引事例が得られ、実証性のある価格である。収益価格は土地価格に見合うような賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと思料する。標準地は共同住宅や一般住宅を中心とした住宅地域内であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が求められる地域であるため、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地外周部の区画整然とした閑静な住宅地域であり、一定の需要が見られるなど、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

高崎市街地外周部の住宅地域であるが、特段の地域要因の変動見込がないことから、今後も現状を維持しつつ熟成度を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する多数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益還元法は、標準地の規模により適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模工場、中小工場が混在する工業地域で、特に変動要因はないが今後は下落幅縮小で推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の工場等が中心で生産の効率性、事業採算性が重視される地域である。取引は極めて少なく、自己使用目的がほとんどであり、同一需給圏内の比較的時点の新しい事例から規範性ある比準価格が求められた。大・中・小工場の混在する地域で、賃貸事例は見いだせず、工場の賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。よって、実証的は比準価格を採用し、前年標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地外周部の閑静な住宅地域であり、一定の需要が見られるなど、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

高崎市街地外周部の住宅地域であるが、地域要因を大きく変動させるような要因は特段見当たらないことから、今後も現状を維持しつつ熟成度を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する多数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益還元法は、標準地の規模により適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道背後に位置する小規模分譲地で高崎市へのアクセスが良好であり、土地需要は安定的で、地価の下落幅が縮小傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、殆どが自用の住宅であり、賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域では市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

郊外の丘陵地上の住宅団地で、造成後多年を経ており、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

丘陵地勢と利便性が劣ること等から新規需要はあまりなく、需給動向は低迷している。格別の変動要因はないことから現状維持傾向で推移し、地価は下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

周辺には社宅等も見受けられるが、自用の戸建住宅が多く、収益物件は少なく、また画地規模も比較的小さいため賃貸市場が想定できず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的の比較可能な多くの取引事例から求めたもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。