地域要因

沿道の商業地域であり、空洞化が進行しているが、付近における新中央体育館の建設の進行の影響で需要が持ち直しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は既成商業地域で、近年は閉鎖店舗が多く空洞化が顕著であるが、付近で新中央体育館の建設が進行しているため将来的な期待感も出ている。地価は需要回復期待から横這い傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高崎駅西口から徒歩圏の距離にあり利便性は高く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は利便性が良好な市街地の既成住宅地域で需要は底堅く推移している。供給量が少ないため取引は少ないが、その場所的優位性を背景に、地価水準は当面、上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌するに留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高崎駅東口の整備が完了し、地区計画変更による容積率上昇、バイパス開通等の影響も相俟って需要は増大している。

地域要因の将来予測

駅東口圏域の開発等の影響により地域の活発化が目立ち、需要は高まっている。今後とも発展が予測され、地価は暫く上昇傾向にあると推測する。

価格決定の理由

貸テナントは多く見られるが、需要が旺盛な地域であるため、自己利用を目的とした取引が見られ市場がそれに牽引されている状態では、収益獲得を前提とする需要者は殆ど存していない。従って収益価格は市場分析の結果から重視すべきものではないと判断する。従って自己利用目的で取引された事例から得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当と判断される。

地域要因

大規模開発の計画がある高崎駅東口の発展の影響に加え、大型商業施設の出店を控え、また企業の需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、賃貸市場が借手市場で熟成度が低く、地価に見合った賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。比準価格は、高崎駅周辺を含む同市中心商業地内の取引事例を採用し、求められた試算価格にやや開差が見られるが、事例の補修正、活用、選択は適正に行われており、市場の実態を反映した実証性の高い価格と判断される。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地外周部の閑静な住宅地域であり、一定の需要が見られるなど、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

高崎市街地外周部の住宅地域であるが、地域要因を大きく変動させるような要因は特段見当たらないことから、今後も現状を維持しつつ熟成度を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する多数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益還元法は、標準地の規模により適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏域としてはやや遠いが、駅周辺の需要集中や供給不足の影響を受けて需要は回復傾向を示している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高崎駅東口から環状線内側までは特に人気が高く、市場の一部に過熱感も見受けられる。地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として推移してきたが、高崎駅東口周辺整備、国道354号バイパス開通、大規模施設の整備計画等により発展的に推移するものと予測する。地価水準は県内において高い水準での上昇が見込まれる。

価格決定の理由

標準地を含め、周囲には共同住宅等も見受けられるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する事例から適切な補修正を行って求められているため説得力を有する。よって、多数の取引事例から求められた信頼性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を検証手段として位置づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。