地域要因

大型団地の新規分譲等により既存団地の地位は低下していたが、画地分割によるミニ分譲等も見られ、低金利や底値感等から需給は回復しつつある。

地域要因の将来予測

市北部の住宅開発は依然活発で、旧来からの既存住宅団地の相対的地位の低下が続いていたが、既成住宅地域ではミニ開発等も活発で、住宅地は総体的に底値感が見られ、地価水準は概ね購買力に相応してきている。

価格決定の理由

比準価格は三国が丘駅勢圏の団地内を中心に信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は、快適性を重視した戸建住宅地域で収益性を貫徹できるほどの賃貸市場は成立していないため、試算できなかった。よって、市場の特性・代表標準地との均衡及び購買力に相応した総額市場性並びに地価変動の推移等に留意して比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の住宅地域で地縁を有する一次取得者層が需要の中心で、需要は弱い。新興分譲地との競合もあるが、地価は横ばい又は緩やかな上昇傾向へ。

地域要因の将来予測

市北部にある既存の小規模分譲住宅団地で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。個人所得の停滞から住宅需要は弱いが、値頃感のある適正規模の分譲住宅地は引き続き緩やかな上昇と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する住宅地の取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、分譲住宅地域で最寄り駅から遠いため共同住宅等の収益物件は少なく、土地価格に相応する賃貸市場が形成されていないので適用しなかった。以上から、試算した比準価格を再吟味し、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

 区画整然とした住宅地域であり、筑紫野市郊外にありながらも住宅地域としての熟成度は高く需要は底堅く価格も強含み。

地域要因の将来予測

 筑紫野市郊外の大規模開発された区画整然とした閑静な住宅地域である。近時の住宅需要を反映し、地価は強含みに推移している。今後も現況の居住環境を維持し、地価は堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 区画整然とした住宅地域であり、賃貸目的のアパート等はなく、快適性を重視した需要者の購買が中心であることから、収益価格は求められなかった。比準価格は周辺での活発な住宅需要の市場性を反映した妥当なものと判断し、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近傍で大型SCが開業し、周辺道路も整備される等、各種利便性の高まりが見られる地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層中規模一般住宅が多い既存の住宅地域で、地域要因に特段の変化はないが、当市の住宅需要の高まりや駅への接近性等から、地価は上昇傾向を維持するもの予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は、住宅地においては収益性より専ら居住の快適性等を重視した価格形成がなされるため相対的に説得力、規範性に劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前幹線沿いで立地に優れ、背後の大型住宅団地の需要が根強いことから、概ね横ばいから微増が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は現実市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は低層店舗を想定して求めており、やや低位なものとなった。ただし想定上の不確定要素の混入が大きく、また郊外商業地域においては定期借地や業態によって賃料に差異があるため、収益性にバラツキが大きくやや規範性に劣る。よって比準価格を重視し、収益価格も参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内の西鉄線の中で最も南側に位置する筑紫駅を最寄駅とするが、駅西側で区画整理事業が行われ発展的な地域となっており堅調な需要が見込める。

地域要因の将来予測

区画整理により街区が整備された筑紫駅東側に位置する住宅地域である。鉄道駅まで比較的近く生活利便性に優れた地域であるため、需要は堅調であり、地価は僅かながら上昇にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が標準的であるが、一部アパート等も見られるため収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性の重視される住宅地域であることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

町内の利便性に優れる分譲地への需要シフト等の影響を受け、旧来の住宅地の相対的稀少性は低下し、地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

住環境に影響を与える価格形成要因の変動は特になく、当分の間は現状維持と予測する。地価は、類似住宅地の地価下落や景気の不透明感等による住宅地需要減少等の影響もあり、下落傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域内には、アパート等の収益物件はなく、一般住宅又は農家住宅仕様の自用の戸建住宅が中心となっており、賃貸事例の収集はできず収益価格の試算はできない。よって、利便性・快適性を重視した自用目的での取引が一般的であり、代表標準地との検討を踏まえ、取引時点のやや古い事例も含むが、類似住宅地域内の複数の取引事例により、最近の市場動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性に優れる周辺分譲地への需要シフト等もあり、街路条件の劣る既成住宅地の相対的稀少性は低下し、地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

住環境に影響を与える価格形成要因の変動は特になく、当分の間は現状維持と予測する。地価は、利便性の良い分譲団地との競合、類似住宅地の地価下落や景気の不透明感等の影響もあり、下落傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域内にアパートも見られるが、自用の戸建住宅が中心となっており、賃貸住宅等に対する需要は弱く、賃貸市場は熟成しておらず、収益価格は試算しない。よって、利便性・快適性を重視した自用目的での取引が一般的であり、町内類似住宅地の標準地の地価変動率・代替関係の強い標準地間の価格バランス・景気動向等も勘案し、類似地域内の多数の取引事例により、最近の市場動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接鳥栖市・小郡市等の大規模分譲地との競合等の影響を受け、相対的稀少性は低下し、地価はやや下落傾向にあるが、下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

住環境に影響を与える価格形成要因の変動は特になく、当分の間は現状維持と予測する。地価は、隣接する鳥栖市等の大型団地との競合は見られるが、景気の回復基調等の影響もあり、下落幅は縮小傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域内には、アパート等の収益物件は見られず、自用の戸建住宅が中心となっており、賃家等に対する需要は弱く、賃貸市場は未成熟で、また、標準画地規模上でのアパート想定は非現実的であり、収益価格の試算はできない。よって、快適性・利便性を重視した自用目的での取引が一般的であり、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域及び同一需給圏内の多数の取引事例により、最近の市場動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地取引件数も堅調で、周辺ではミニ開発の活発化も見られる。地価は下落基調から上昇基調へと転じている。

地域要因の将来予測

主にバス路線を交通機関とする既成住宅地域である。今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価は微増ながら上昇基調に転じている。

価格決定の理由

比準価格は、旧夜須町の住宅地の取引事例を収集活用して試算されており、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。戸建住宅を主とした自用目的での取引が中心であり、公法上の規制等からアパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟な地域であるため収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。