福岡県小郡市津古字影堤８４２番２１(三国が丘駅・津古駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,400円
2017年01月01日に行った福岡県小郡市津古字影堤８４２番２１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県小郡市津古字影堤８４２番２１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 35,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 津古、1,100m |
| 地積 | 191㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模低層住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岡田英吾氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡田英吾 |
|---|---|
| 価格 | 35,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内において標準的であり、個別的要因に変動はなく市場における競争力の程度に変化はない。 |
| 地域要因 | 既存の住宅地域で地縁を有する一次取得者層が需要の中心で、需要は弱い。新興分譲地との競合もあるが、地価は横ばい又は緩やかな上昇傾向へ。 |
| 地域要因の将来予測 | 市北部にある既存の小規模分譲住宅団地で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。個人所得の停滞から住宅需要は弱いが、値頃感のある適正規模の分譲住宅地は引き続き緩やかな上昇と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線沿線で、小郡市及びその周辺市の住宅地域である。需要者の中心は、福岡市又は久留米市へ通勤する一次取得者層であり、需要の中心となる価格帯は土地のみで総額700万円∼1000万円である。同一需給圏内の需給動向は、画地規模が大きい既成分譲住宅地への需要は依然として弱いが、新規の分譲住宅の供給もあり、新興分譲地の分譲価格等から底値感が窺え、地価は横ばい又は緩やかな上昇傾向である。 |
| 一般的要因 | 小郡市の人口・世帯数は概ね横ばい基調で、個人所得の停滞から、一部の新興住宅団地を除くと、全般的に既存住宅地域への住宅需要は弱い。 |
川崎耕二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川崎耕二 |
|---|---|
| 価格 | 35,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 団地内における傾斜する地勢で且つ規模の大きな画地に比し、市場性は優る。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 住宅需要が新興の住宅団地に流れており、近隣地域のようなやや古い住宅団地であるが、総額との関連で地価は上昇へ転じた。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域はやや古い住宅団地であるが、当市の世帯数の増加による住宅需要の高まりを受け、地価は上昇に転じ、今後もこれを持続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線沿線を中心とした概ね小郡市の住宅地域。需要者の中心は福岡市、久留米市に通勤するサラリーマン等の第一次取得者である。周辺の新興大規模分譲住宅団地に比し、近隣地域のようなやや古い分譲住宅団地は競争力にやや劣るものの、総額との関連で地価はやや上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模にもよるが土地は60，70坪程度で700∼800万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 人口横這、世帯数増加。これを反映した住宅需要の高まりで、鉄道沿線・利便性に優る地域で地価上昇が見られるが、その他は横這い乃至やや下落。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度440692 北緯 130度5630828 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県筑紫野市大字二日市字般若寺３５１番４福岡県筑紫野市光が丘３丁目１３番６福岡県筑紫野市美しが丘南２丁目９番１２福岡県小郡市大字三沢字南内畑３９０９番２ほか１筆福岡県小郡市大字小郡字北浦１１０１番１１福岡県小郡市小板井字ぼん山４０２番５福岡県小郡市三沢字坪の内４１５９番４０福岡県小郡市三国が丘５丁目８７番山口県吉敷郡小郡町大字下郷字沖田８６７番１７
参考：近隣駅の地価相場
三国が丘駅(地価相場 37,150円/㎡)津古駅(地価相場 44,850円/㎡)三沢駅(地価相場 39,450円/㎡)原田駅(地価相場 50,800円/㎡)筑紫駅(地価相場 54,000円/㎡)けやき台駅(地価相場 39,450円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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