地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、住宅地域として既に熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、且つ実証的である。また、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、転勤等による賃貸物件は皆無ではないが、賃貸目的での住宅建設はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、住宅地域として既に熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、且つ実証的である。また、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、転勤等による賃貸物件は皆無ではないが、賃貸目的での住宅建設はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内の西鉄線の中で最も南側に位置する筑紫駅を最寄駅とするが、駅西側で区画整理事業が行われ発展的な地域となっており堅調な需要が見込める。

地域要因の将来予測

区画整理により街区が整備された筑紫駅東側に位置する住宅地域である。鉄道駅まで比較的近く生活利便性に優れた地域であるため、需要は堅調であり、地価は僅かながら上昇にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が標準的であるが、一部アパート等も見られるため収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性の重視される住宅地域であることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 旧来からの高台の住宅地域であり、車でのアクセスがやや悪いものの、価格の値頃感から需要は回復している、

地域要因の将来予測

 地域要因に特段の変化は見受けられず当面は現状程度で推移するものと予測される。土地需要は旺盛であり、地価は底打ちしている。

価格決定の理由

 旧来からの住宅地域であり、賃貸目的のアパート等は少なく、快適性を重視した需要者の購買が中心であることから収益価格は求められなかった。比準価格は市場性を反映した妥当なものと判断し、周辺地価公示とのバランスも検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前幹線沿いで立地に優れ、背後の大型住宅団地の需要が根強いことから、概ね横ばいから微増が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は現実市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は低層店舗を想定して求めており、やや低位なものとなった。ただし想定上の不確定要素の混入が大きく、また郊外商業地域においては定期借地や業態によって賃料に差異があるため、収益性にバラツキが大きくやや規範性に劣る。よって比準価格を重視し、収益価格も参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

イオンモール筑紫野とゆめタウン筑紫野が広域から集客し、顧客流出の懸念もあるが、路線商業地域の空き店舗は少なく安定した市況である。

地域要因の将来予測

福岡市と久留米市を結ぶ幹線県道沿いの路線商業地域。前面道路は車両交通が豊富であるため、郊外型沿道施設が立地するが、新規出店は殆ど無く、地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

対象地は商業地域であるため収益還元法も適用したが、収益価格の試算過程においては想定要因が多数含まれていることから相対的の信頼性はやや劣る。一方、比準価格は、幹線道路沿いの路線商業地域の取引事例を中心に試算していることから市場性を反映しており説得力を有する。本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、前年標準地価格等を参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

敷地分割による高値取引もみられ、全般に需要の回復傾向が認められ、堅調な動きとなっている。地価も微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地で、格別の変動要因はない。当該地域内では相続等に伴う敷地分割による建売分譲や中古住宅の取引が増えており、今後も地価は微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

最寄駅から離れる郊外の住宅地域である。第一種低層住居専用地域内で自己使用目的が主な地域の為収益還元法は適用しなかった。比準価格は標準地が属す高雄地区及び隣接の青山地区内の区画整然とした価格牽連性の強い住宅団地の取引をもとに求めた価格で規範性が高い。本件においては、比準価格を標準に、代表標準地と規準した価格との均衡もふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR二日市駅勢圏は平成22年開業の西鉄紫駅も加わり、市街地の中では土地需要は底固く、地価は強含み。

地域要因の将来予測

JR二日市、及び西鉄紫駅勢圏の土地需要は底固く、地価は微増傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 取引事例比較法の適用においては、筑紫野市内の同一需給圏より取引事例を採用し、各修正・補正も適正に行なっており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は、同価格が支配的な地価形成をなしている地域ではなく、または想定条件を含むことにより規範性に劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格も参酌して、また代表標準地との均衡にも留意し上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

 区画整然とした住宅地域であり、筑紫野市郊外にありながらも住宅地域としての熟成度は高く需要は底堅く価格も強含み。

地域要因の将来予測

 筑紫野市郊外の大規模開発された区画整然とした閑静な住宅地域である。近時の住宅需要を反映し、地価は強含みに推移している。今後も現況の居住環境を維持し、地価は堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 区画整然とした住宅地域であり、賃貸目的のアパート等はなく、快適性を重視した需要者の購買が中心であることから、収益価格は求められなかった。比準価格は周辺での活発な住宅需要の市場性を反映した妥当なものと判断し、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。