福岡県筑紫野市むさしヶ丘１丁目７６番１２２(天拝山駅・桜台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
46,900円
2017年01月01日に行った福岡県筑紫野市むさしヶ丘１丁目７６番１２２(福岡県筑紫野市むさしヶ丘１−１３−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県筑紫野市むさしヶ丘１丁目７６番１２２ |
| 住居表示 | むさしヶ丘１−１３−２１ |
| 価格 | 46,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 天拝山、900m |
| 地積 | 300㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松本修二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本修二 |
|---|---|
| 価格 | 47,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、住宅地域として既に熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR鹿児島本線及び西鉄天神大牟田線沿線で、筑紫野市及びその隣接市に存する住宅地域である。需要者の中心は福岡市内への通勤者が大半を占める。周辺では戸建住宅の需要は徐々に回復しつつある。土地は90坪で1300∼1600万円程度、新築の戸建住宅では3000万円以下が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 筑紫野市では、都心部を中心とした景気の回復傾向等を背景とし、不動産市況においても市況回復の兆しがみられる。 |
安木徳男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 安木徳男 |
|---|---|
| 価格 | 46,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古く画地規模の大きい大型団地で、高齢者が多く需要は乏しい。南方1㎞で分譲団地が開発中であり、その余波で細分化されていく可能性がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅、「イオンモール筑紫野」まで徒歩圏内に位置する、利便性高い住宅地域であるものの、古くからの分譲団地は需要が乏しく、また規模が大きく、地価水準はもう暫く強み横這いで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、筑紫野市全域の住宅地域が中心となる。需要者は周辺住居者に加え、外部からのサラリーマン需要者（個人中心）も見込まれる。駅に近いところでの需要は回復しているが、古くかつ画地規模の大きい団地では低迷が続いている。中古総額で2千万円台が中心。 |
| 一般的要因 | 地方は所得低迷ながらも、利便性の高い住宅地の需要は堅調であるが、他は厳しい市況。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度475736 北緯 130度5295902 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県筑紫野市大字針摺字下石仏４１７番７福岡県筑紫野市大字俗明院字木町１３３番３外福岡県筑紫野市大字紫字塩ひたじ３２６番１６ほか１筆福岡県筑紫野市大字古賀４３番６福岡県筑紫野市大字針摺３６７番４福岡県筑紫野市大字原５９７番３福岡県筑紫野市大字武蔵１５８番３福岡県筑紫野市大字上古賀２６５番３福岡県筑紫野市大字針摺４４１番９４福岡県筑紫野市大字武蔵２１１番外３筆福岡県筑紫野市武蔵４丁目１９６番６外
参考：近隣駅の地価相場
天拝山駅(地価相場 67,900円/㎡)桜台駅(地価相場 65,200円/㎡)二日市駅(地価相場 74,900円/㎡)紫駅(地価相場 72,150円/㎡)筑紫駅(地価相場 54,000円/㎡)原田駅(地価相場 50,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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