地域要因

住宅地として熟成しており、価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、当面、現況の土地利用が継続するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸共同住宅等も混在しているが、居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う収益性は必ずしも反映されず、収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が支配的であるところから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡について総合的に検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域であるが、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの中層店舗や事務所に住宅も見られる路線商業地域で、当分の間は現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

取引事例比較法は同一需給圏内にある広域的な地域の幹線沿いで類似地域にある事例を採用した。各事例につき補修正を行い、吟味して求めたが、市場性を反映した適正なものである。収益価格は、店舗兼共同住宅の賃貸を想定し、収入、支出の各項目について認定し求めたが、賃料は弱含みで地価に見合う水準になく、比準価格に比べ低位に求められた。鑑定評価額の決定に当っては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業地域として熟成しており、特段の変動要因は無いが、需要は底堅い状況が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅に近い利便性の高い商業地域として熟成しており、需要は底堅く推移している。地価水準は若干の上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

駅に近い幹線道路沿いの商業地域にあり、収益目的の取引も見られるものの相対的に少なく、市場性を重視した取引が中心となっている。店舗及び事務所の賃貸事例は散見される程度であり賃貸市場の熟成度は低く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西淀川区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

普通住宅地域として熟成しており、地域要因が変動する要因も特に見あたらず、今後も住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は西淀川区内普通住宅地域の取引事例から求めたもので市場性を反映しており実証性が高い。収益価格は賃貸マンションを想定して試算したが、塚本駅周辺では賃貸マンションが相次いで建築されており高稼働率を長期的に維持するのは容易ではない。本件標準地は成熟した住宅地域内に存し、自用目的の売買が一般的なので比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、また周辺の標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西淀川区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

中小工場の多い地域であったが減少傾向にあり、今後も住宅地域としての要素が強くなってゆくものと予測される。

価格決定の理由

地積過少で競争力のある賃貸マンションの建設が困難なので収益還元法は適用しなかった。比準価格は西淀川区内住宅地域の多数の取引事例の中から規範性の高い事例を選択し、取引価格に時点修正等の補修正を施し、かつ街路条件・環境条件等の地域要因及び個別的要因を比較して試算したもので、市場性を反映した価格が得られた。代表標準地「西淀川−1」を規準とした価格との均衡にも十分留意したうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域を代表する大手企業の工場が取り壊され、工場集積性にやや陰りが見え始めている。

地域要因の将来予測

中小規模工場のほか住宅も見られる工・住混在地域であるが、JR東西線の開通により、工場跡地にマンション、ミニ開発の戸建住宅が増えつつある。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、適正賃料、利回り等、試算の過程に多くの想定要素を伴うことから相対的に信頼性が劣る。自用目的での取引が主であるところから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺地域の標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算価格は取引事例比較法を採用した。区内において同一需給圏内の類似地域にある事例を採用した。各事例は多くが規範性が高く、補修正も適正で精度は高い。なお、収益価格については画地規模が小さい等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しており、需給は安定的で、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は、横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の取引が成立している。一方、周辺地域においては共同住宅も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の工場等が集積しており、需給は安定的に推移していることから、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模の工場等が建ち並ぶ既成工業地域に存し、法人等による自用目的の取引が中心となっており、類似地域においても自用目的の取引が中心となっている。一方、賃貸市場は熟成しておらず、賃貸事例も個別性の強い取引が多いことから求められた収益価格は相対的に精度が劣ると判断される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 既存住宅内で、一部旧村落の狭小街路が残るものの、都心アクセスの良さから一定の需要があり、地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

 近隣地域は福島区・北部の既存低層住宅地域であり、当面の間現状のまま推移すると判断した。地価水準は、需要は区中心や東部比較では低いものの一定程度あり、微増傾向と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域には居住賃貸需要はあるも、対象標準地の規模から十分な収益性を期待できない。一方、取引は戸建住宅もしくはその素地として近時の実証性を備えたものである。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格（戸建用途の立地類似事例）をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められないが福駅東駅前で再開発がすすんでいる。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として熟成している。福駅東駅前の再開発が進み昨年4月に大手スーパーが開店するなど生活利便性は向上して来ているが、住宅地としては熟成しているので、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算価格については取引事例比較法を採用した。区内で同一需給圏内の地域的特性が近似する地域にある事例を採用したが、規範性が高い事例が多く、精度が高い。なお、収益価格については画地規模が小さい等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として熟成している地域であり、特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は区内の同一需給圏にある地域的特性が近似する取引事例を採用した。各事例の内、規範性が高い事例からの価格を標準として求めたが、妥当なものである。収益価格については、比準価格に比し、低位に求められたが、収入、費用等は妥当で、収益性を反映している。鑑定評価額の決定に当っては、近隣地域周辺は自用目的の一般住宅が多いことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

 旧来作業所等敷地の規模が一定程度あることから、接近・利便性には若干劣るもマンション敷地として転用需要があり、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、幹線道路沿いに事務所、作業所、共同住宅等が混在する商業地域だが、マンション等住宅系へ移行中。地価水準は、多少駅距離等接近性に劣るも、規模より住居系素地需要が底堅く上昇傾向と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域は、事務所や共同住宅として一定の賃貸需要があるが、近時の収益案件選別眼の厳しさや、賃料収入や投資利回りの変動リスクによって長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（用途・立地類似）を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅接近性等、生活利便性に比較的優れた地域であり、住宅地として熟成しており、特に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として熟成しており、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。

価格決定の理由

試算価格については取引事例比較法を採用したが、同一需給圏内の地域的特性が近似する地域の事例を採用し、規範性が高い事例を中心にして求め、精度は高い。なお、収益価格については画地規模が小さい等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。