地域要因

地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅やアパート等が混在する住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。需要は底堅く地価は微騰傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

神戸市中央区東部の住宅地域であり、周辺にはアパート等も見受けられるが、事業収支の観点から、市場性を有する賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。したがって、比準価格を採用し、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな地域要因の変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅に近い住宅地域として、既に熟成しており、今後ともマンション等への建て替えも含め現状のまま推移して行くものと予測する。地価水準についても強含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

一般住宅の多い住宅地域で、周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参考にして、さらに代表標準地価格との均衡も検討し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅にマンションも介在する住宅地域であり、街路条件及び利便性等は良好である。実需等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅にマンションも介在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、低層住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性のほか環境を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、昨年度の指定基準地からの価格動向の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、坂道が多く、以前に比べ需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

当該地域は比較的画地規模の大きい一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中央区山手高台の自用目的での取引が主な地域で、同一需給圏内の類似地域内において信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方周辺には一部賃貸物件も見られるが、標準地の画地規模が小さく賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益価格は算定しなかった。よって代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性に富む居住環境と値頃感から、相応の住宅需要が見込まれる住宅地域として熟成することが期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺等において収益物件も混在するが、本件標準地は画地規模が小さく、賃貸経営上有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区内でも有数の優良住宅地であり、地域内には格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

山手の閑静な住宅地域で、今後とも概ね現状を維持すると予測する。住環境に優れ、かつ最寄駅に近いことから住宅地としての人気は相対的に高く、地価水準は上昇傾向にある。

価格決定の理由

地域内には賃貸マンションも見られるが、中規模の一般住宅が多い地域である。公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法は適用せず、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、街路条件及び利便性等は比較的良好である。実需等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、駅接近性等の利便性も高く環境も重視する住宅地域であり、低層住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。よって、本件鑑定評価額は、比準価格を中心に決定せざるを得ないが、比準価格を試算するために採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、画地条件及び公法上の規制等の制約から低位に試算された収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。