兵庫県神戸市灘区国玉通４丁目２番２(王子公園駅・灘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


265,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市灘区国玉通４丁目２番２(兵庫県神戸市灘区国玉通４−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を265,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市灘区国玉通４丁目２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市灘区国玉通４丁目２番２
住居表示国玉通４−２−１１
価格265,000円/㎡
交通施設、距離王子公園、940m
地積153㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い山手の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林健太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士林健太郎
価格265,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、地域内には格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測当該地域は灘区市街地の北西部に位置し、中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、今後も当分の間は現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神間の住宅地域である。需要者の中心は神戸市及び阪神間の通勤居住者が主で、圏外からの転入者は少ない。中規模一般住宅が多い山手の閑静な住宅地域で、住環境が良好かつ最寄り駅にも徒歩圏内であるため、不動産需給はやや逼迫している。需要の中心価格帯は4，000万円前後である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあり、灘区の地価は上昇傾向にある。

梶川智保氏による調査レポート

不動産鑑定士梶川智保
価格264,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来よりの既成住宅地域であり、地域要因も安定的に推移しており、顕著な変化は認められない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする山手の住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、底堅い実需に支えられて、地域における地価は強含みに推移している。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びJR東海道本線沿線で、概ね神戸市東部に位置する山手の住宅地域である。需要者は圏内居住者をはじめ、圏外からの転入も予測される。中規模一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、良好な住環境を指向する根強い需要に対して、建て替え等による新築分譲のほか、中古流通による供給も相応に見られ、需給は堅調に推移している。土地は4000万円程度、新築戸建住宅で5500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因外需の下振れが懸念されるものの、個人消費や雇用情勢など国内経済は総じて底堅い動きを維持しており、灘区における地価は安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7177805
北緯 135度2180029

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

王子公園駅(地価相場 238,000円/㎡)灘駅(地価相場 231,000円/㎡)西灘駅(地価相場 238,000円/㎡)六甲駅(地価相場 243,000円/㎡)大石駅(地価相場 250,000円/㎡)六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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