兵庫県神戸市中央区下山手通７丁目２番６(新神戸駅・春日野道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
282,000円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区下山手通７丁目２番６(兵庫県神戸市中央区下山手通７−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を282,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市中央区下山手通７丁目２番６ |
| 住居表示 | 下山手通７−２−１１ |
| 価格 | 282,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 花隈、400m |
| 地積 | 79㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅、駐車場等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | 北側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
村本健次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村本健次 |
|---|---|
| 価格 | 282,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側接面で日照・通風等、居住の快適性が優る。また角地であり利用効率が優る。当該個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性に富む居住環境と値頃感から、相応の住宅需要が見込まれる住宅地域として熟成することが期待される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は神戸高速鉄道及び市営地下鉄西神・山手線等の各沿線で、中央区中西部に位置する地域選好性が比較的高い住宅地域である。需要者は市内居住者のほか阪神間諸都市等の他市域からの流入も認められる。生活利便性が比較的良好で値頃感もある同圏域に対する住宅需要は根強く、強含みの地価形成がなされている。土地は2000万円前半（80㎡程度）、新築戸建物件は3500∼4500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 経済諸施策から景気が緩やかに回復しつつあるが海外景気の下振れによる影響が懸念される。区全体の人口は微増傾向にあり住宅需要は堅調である。 |
小林照幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林照幸 |
|---|---|
| 価格 | 282,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小規模一般住宅を主体とする住宅地域であるが、近年スーパーマーケットの進出もあり、利便性に着目し需要は底堅い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線及び神戸高速鉄道線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市内をはじめとする圏内の居住者が大勢を占める。住宅その他の用途が混在する地域であるが、交通アクセスに優れるのに加えて、規模が小さく値頃感から底堅い需要が存する。土地は標準地と同規模程度であれば2200万円前後が中心的価格帯と目される。 |
| 一般的要因 | 都心回帰傾向で、利便性の高い神戸市東部三区は人口、世帯数が堅調に推移しており、良好な不動産への需要は底堅い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度71044158935547 北緯 135度1989288330078 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新神戸駅(地価相場 282,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 242,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 282,000円/㎡)灘駅(地価相場 231,000円/㎡)三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)王子公園駅(地価相場 238,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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