兵庫県神戸市中央区山本通３丁目１２０番６３(灘駅・王子公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


196,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区山本通３丁目１２０番６３(兵庫県神戸市中央区山本通３−１９−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を196,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市中央区山本通３丁目１２０番６３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市中央区山本通３丁目１２０番６３
住居表示山本通３−１９−２２
価格196,000円/㎡
交通施設、距離県庁前、940m
地積107㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況北西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中浩氏による調査レポート

不動産鑑定士田中浩
価格195,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅接近性にやや劣る高台の住宅地域であり、周辺環境に特段の変動はないが、割安感から需要は持ち直しつつある。
地域要因の将来予測最寄駅からやや離れた高台の住宅地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。近時は値頃感から需要が持ち直しつつあり、地価は横ばい乃至緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線、阪急電鉄神戸本線及び市営地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市及び阪神間諸都市の居住者等が中心となる。中央区西部に存する高台の住宅地域で地勢及び駅接近性にやや劣るが、値頃感から需要は持ち直しつつあり、地価は横ばい乃至緩やかな上昇傾向にある。土地は、標準地と同規模であれば2000万円前後が中心的価格帯となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、中央区の人口は増加傾向にある。

堂瀬さゆり氏による調査レポート

不動産鑑定士堂瀬さゆり
価格196,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因山手の住宅地域である。駅距離、街路条件等がやや劣るが、選好性が比較的強い地域でもある。
地域要因の将来予測当地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ山麓に形成された高台の住宅地域である。街路条件はやや劣るが、地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線、神戸市営地下鉄線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は、神戸市の他阪神間諸都市の居住者が多い。都心部の高層マンション市場との競合もあるが、眺望等から選好性の強い地域で、土地需要は比較的底堅い。標準地と同規模程度であれば土地は2100万円前後が需要の中心である。
一般的要因中央区の人口は増加傾向にある。中心部のマンション市場との競合もあるが、在来の住宅地の需要も根強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7077092
北緯 135度2116398

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

灘駅(地価相場 231,000円/㎡)王子公園駅(地価相場 238,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 242,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 282,000円/㎡)西灘駅(地価相場 238,000円/㎡)新神戸駅(地価相場 282,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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